Erbengemeinschaft Hausverkauf

Erbengemeinschaft Hausverkauf

Wir begleiten Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie. Der Generationenwechsel ist oft mit dem Verkauf einer Immobilie durch eine Erbengemeinschaft verbunden. Je mehr Miterben einer Erbengemeinschaft angehören, desto häufiger resultieren daraus problematische Auseinandersetzungen. Die Einschaltung eines erfahrenen Immobilienmaklers, der neutral zwischen den Parteien vermittelt, hilft oftmals, Streitigkeiten erst gar nicht entstehen zu lassen, und vermeidet somit teure und langwierige Prozesse beim Hausverkauf.

Hausverkauf in Erbengemeinschaft

Besonderheiten bei einer Erbengemeinschaft

Gerade bei größeren Erbengemeinschaften führen die unterschiedlichen Interessenslagen zu unüberbrückbaren Differenzen: Meist möchte ein Teil der Gemeinschaft die Immobilie verkaufen und der andere nicht oder es bestehen grundsätzliche familiäre Streitigkeiten. Aber auch rationelle Themen wie die unentgeltliche Nutzung eines Teils der Immobilie oder Wohnrechtsbelastungen können Probleme verursachen.

Vor allem bei der Wertfindung bestehen unterschiedlichste Vorstellungen. Eine Immobilie lässt sich nicht gleich aufteilen wie Bargeld, da die Lage, der Zustand oder auch die Miete immer individuell zu beurteilen sind.

Haus verkaufen in Erbengemeinschaft

Beim Immobilienverkauf durch eine Erbengemeinschaft ist zunächst eine genaue Klärung der einzelnen Interessen, Wünsche und Ziele wichtig, ebenso wie der familiäre Hintergrund. Dann muss die Immobilie analysiert und ihr Potenzial definiert werden. So können den Beteiligten die einzelnen Szenarien konkret beschrieben werden, damit im Ergebnis eine sowohl emotionale als auch wirtschaftlich zufriedenstellende Entscheidung zustande kommt.

Hausverkauf in Erbengemeinschaft

RIEDEL Immobilien – seit 1982 Ihr Immobilienmakler in München

RIEDEL Immobilien ist ein wertegeführtes Familienunternehmen mit Tradition. Seit 1982 betreuen wir bereits in zweiter Generation unsere Kunden in allen Belangen rund um die Immobilie. Dadurch wissen wir, wie wichtig ein guter Zusammenhalt zwischen den einzelnen Familienmitgliedern ist.

Nicht nur bei der Abwicklung des Verkaufs, sondern auch bei der Beratung von Erbengemeinschaften, der realistischen Wertermittlung und der Betreuung während des Verkaufsprozesses bis hin zur abschließenden Beurkundung beim Notar stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zu Seite.

Bedeutung der Erbengemeinschaft

Nach deutschem Recht handelt es sich bei einer Erbengemeinschaft um eine Gruppe von Personen (die so bezeichneten Miterben), die gemäß § 2032 BGB den Nachlass eines Verstorbenen - gemeinschaftlich - erben. Das Gegenteil von einer Erbengemeinschaft ist der Alleinerbe. Das deutsche Erbrecht sieht hier vor, dass das Vermögen bzw. der Nachlass des Erblassers mit dem Erbfall zum Vermögen der Erbengemeinschaft in Rahmen gesamthänderischer Bindung wird. Das bedeutet: die einzelnen Miterben sind keine Eigentümer von einzelnen Nachlassgegenständen. Auch einen ideellen Anteil an Nachlassungsgegenständen gibt es nicht. 

Hausverkauf in Erbengemeinschaft

Kann eine Auflösung der Erbengemeinschaft erzwungen werden?Die Miterben können zwar eine Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 I BGB), dafür müssen aber bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Ein Erzwingen der Auflösung ohne die Erfüllung bestimmter Kriterien ist daher nicht realisierbar. Die Erbengemeinschaft ist grundsätzlich erst einmal nicht auf Dauer angelegt. Der Gesetzgeber formuliert hier klar das Ziel, die Erbengemeinschaft aufzulösen.

    Dies wird als Auseinandersetzung bezeichnet. Die Grundvoraussetzung für diese so bezeichnete Auseinandersetzung stellt die Teilungsreife dar. Hierbei liegt der Fokus in erster Linie darauf, dass sämtliche Nachlassverbindlichkeiten von der Erbengemeinschaft befriedigt werden. Anschließend erfolgt die Auflösung der Erbengemeinschaft. Drei verschiedene Wege stehen hier zur Verfügung:

    • Der Verkauf des Erbteils. Der Verkauf kann sowohl an einen Dritten als auch an einen Miterben erfolgen
    • Die Aufteilung der Erbmasse unter den jeweiligen Erben bzw. Miterben
    • Die Abschichtung bzw. Anwachsung. Hier werden einzelne Miterben sukzessive ausbezahlt.

    Welche Rechtsstellung hat die Erbengemeinschaft?

    Gibt es in einem Erbfall mehrere Erben, kommt die so bezeichnete Universalsukzession zum Tragen. Der gesamte Nachlass geht also auf die Miterben über und wird somit als gemeinschaftliches Vermögen deklariert (§ 1922 Abs. 1, 2032 Abs. 1). Diesbezüglich wird eine Erbengemeinschaft in Form einer Gesamthandsgemeinschaft gebildet. Im Rahmen dieser Gesamthandsgemeinschaft kann Sondervermögen gebildet werden, das per Gesetz vom Vermögen der anderen bzw. der einzelnen Erben getrennt ist. Die Surrogate des Nachlasses zählen dabei auch zum Sondervermögen. Geht es um Immobilien und ist eine Auseinandersetzung kurz- bis mittelfristig nicht möglich oder nicht gewünscht, besteht die Möglichkeit, die Erben- in eine Personengesellschaft umzuwandeln.

    Hausverkauf in Erbengemeinschaft

    Wie lange besteht eine Erbengemeinschaft?

    Eine Erbengemeinschaft ist aus rechtlicher Perspektive eine Gesamthandsgemeinschaft. Durch diese Rechtsstellung geht die Erbschaft immer als Ganzes auf die Miterben über. Laut Gesetz besteht diese Gesamthandsgemeinschaft immer bis zu ihrer Auseinandersetzung (§ 2032 II BGB). Der Zeitrahmen ist dabei nicht definiert. Eine Erbengemeinschaft kann daher unendlich lange bestehen. Bestätigt wird dies durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. Oktober 1984. Demnach ist es Miterben erlaubt, dass sie in ungeteilter Erbengemeinschaft ein geerbtes Handelsgeschäft ohne Zeitlimitierung fortführen. Allerdings ist es möglich, dass zum Beispiel Verfügungen vom Erblasser in Bezug auf die Auseinandersetzung nach Ablauf von mehreren Jahrzehnten unwirksam werden.

    Werden in der Erbengemeinschaft Entscheidungen zusammengetroffen oder auch alleine?

    Laut § 2038 Abs. 1 BGB gilt diesbezüglich, dass die Verwaltung des Nachlasses grundsätzlich gemeinschaftlich erfolgen soll. Jeder Miterbe ist verpflichtet, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung teilzunehmen. Entsprechende Maßnahmen, die zur Erhaltung notwendig sind, kann jeder Miterbe allerdings dann ohne Mitwirkung der anderen Miterben treffen. In der Praxis wird häufig auch von der Stimmmehrheit Gebrauch gemacht. So lassen sich andere Meinungen bzw. Miterben überstimmen. Nach § 2038 Abs. 1 S. 2, Hs. 2 BGB gibt es aber auch die Möglichkeit, dass im Rahmen so bezeichneter Notverwaltungsmaßnahmen ein Erbe alleine Entscheidungen treffen darf. Kommt es zu einer solchen Notverwaltungsmaßnahme, muss kein einstimmiger Beschluss vorliegen oder zwingend gemeinsam eine Entscheidung getroffen werden.
     

    Hausverkauf in Erbengemeinschaft

    Welche Lösungsansätze gibt es bei Problemen in der Erbengemeinschaft?

    Probleme und Streitereien innerhalb der Erbengemeinschaft können durch verschiedene Maßnahmen durch den Erblasser bereits im Vorfeld reduziert oder sogar komplett eingedämmt werden. Diese Maßnahmen gelten als gute Lösungsansätze: Anordnung der Testamentvollstreckung, Teilungsanordnungen oder Vorausvermächtnis.

    Markus Riedel
    Geschäftsführender Gesellschafter
    Diplom-Kaufmann