Aktuelles zum Markt für Mehrfamilienhäuser in München
Stand: August 2025
Zinssatz für Mehrfamilienhäuser in München
Nachfrager von Mehrfamilienhäusern richten ihre Suche gezielt nach den bestmöglichen Renditeaussichten aus. Renditen (oder Zinssätze) sind daher die entscheidende Größe, an der sich die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern ablesen lässt. Sie geben das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis an. Der Gutachterausschuss München veröffentlicht die sogenannten Liegenschaftszinssätze regelmäßig in seinem Jahresbericht.
Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt deutlich, dass die Immobilienpreise in diesem Segment stark von den Finanzierungszinssätzen abhängig sind.
Seit Beginn des Ukrainekriegs haben internationale Entwicklungen (wirtschaftliche Schwäche Deutschlands, die damalige Trump-Regierung in den USA) zu einer höheren Risikoeinschätzung für den Wirtschaftsstandort Deutschland geführt.
Nach einer langen Phase negativer Zinsen sind deutsche Bundesanleihen stark unter Druck geraten, und die Renditen sind innerhalb weniger Monate auf 2,0% gestiegen. Etwas verzögert, aber ebenfalls bedingt durch den russischen Angriffskrieg, stieg die Inflation stark an.
Die Reaktion der Kreditbanken folgte erwartungsgemäß: Höhere Kapitalmarktzinsen, verbunden mit einer höheren Risikoeinschätzung, bewirkten einen Anstieg der üblichen 10-jährigen Finanzierungen von ca. 1,0% auf einen Korridor von 3 bis 4%. Dies entspricht einer Vervierfachung des Zinssatzes innerhalb eines Jahres.
Die dadurch gestiegenen Renditeerwartungen der Investoren treffen das Marktsegment der Mehrfamilienhäuser besonders hart. Entsprechend zurückhaltend agierten Bestandshalter in den vergangenen Jahren bei ihren Investitionen. Die Einführung des faktischen Aufteilungsverbots nach dem Baulandmobilisierungsgesetz verschärfte die Situation zusätzlich. Denn damit entfällt in vielen Fällen die Möglichkeit, Bestandsgebäude weiterzuentwickeln. Diese Nachfrager fehlen nun am Markt.
Wie Sie Ihr Mehrfamilienhaus in München erfolgreich verkaufen
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München ist mit zahlreichen Überlegungen verbunden. Einerseits soll ein möglichst attraktiver Verkaufspreis erzielt werden, andererseits sind seriöse Käufer entscheidend für einen erfolgreichen Vertragsabschluss. Viele Eigentümer schätzen zudem einen besonderen Service, etwa eine diskrete Abwicklung oder die gezielte Suche nach Käufern, die gut zur Nachbarschaft passen.
Die erste Frage: Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?
Mehrfamilienhäuser werden in der Regel als Kapitalanlagen gekauft. Daher richtet sich die Bewertung nach der zu erwartenden Rendite. Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren angewendet.
Mit einigen Vereinfachungen lässt sich der Wert grob abschätzen:
- Basis: marktübliche Roherträge (Mieteinnahmen)
- Abzug nicht umlegbarer Kosten (Nebenkosten)
- Berechnung eines Reinertrags
- Ermittlung des Kaufpreises anhand der marktüblichen Rendite (ca. 3 % bis 4 % in München)
Gerade in München liegen Ist-Mieten oft unter der Marktmiete. Daher muss bei der Bewertung auch die Zeit berücksichtigt werden, die es dauert, bis alle Einheiten zu Marktmieten vermietet sind.
Am Ende zählt auch die Perspektive für den Käufer: Gibt es Potenzial für höhere Mieten? Besteht zusätzliches Baurecht? Was ist das Haus nach einer Sanierung wert?
Hinweis: Der oft genannte Faktor (Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Rendite. 3,00 % = Faktor 33,33.
Die richtigen Interessenten ansprechen
Da es häufig um Millionenbeträge geht, ist die gezielte Ansprache kapitalstarker Käufer entscheidend. Viele vermögende Investoren suchen nicht selbst, sondern lassen sich Angebote unterbreiten.
»RIEDEL verfügt über persönliche Kontakte zu hochvermögenden Privatpersonen, Bauträgern und Family Offices. Unsere Angebote genießen hohe Aufmerksamkeit – dank unserer langjährig gewachsenen Marktstellung und Seriosität.«
Vorbereitung des Verkaufs
Für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses sind einige Unterlagen erforderlich, die für die Bewertung relevant sind und in der Regel von allen Interessenten angefragt werden.
Wichtige Unterlagen für den Verkauf:
- Grundbuchauszug
- Grundrisse
- Mietverträge
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 bis 3 Jahre
- Ausstattungszustand der Wohnungen
- Renovierungsmaßnahmen
- Vertragsübersicht (Verwaltung, Hausmeister etc.)
- Energieausweis
- Versicherungsnachweise
»RIEDEL unterstützt Sie bei der Zusammenstellung aller Dokumente, um Käufern ein vollständiges Bild zu bieten.«
Exposé: die optimale Präsentation Ihres Hauses
Auch professionelle Käufer schätzen eine attraktive Präsentation. Professionelle Fotos, aktuelle Grundrisse und redaktionelle Texte erhöhen die Chance auf einen erfolgreichen Verkauf.
»RIEDEL erstellt Exposés mit 30–40 Seiten, Übersichtstabellen und Berechnungen – so entsteht ein umfassendes Kompendium für Interessenten.«
Besichtigungen in Mehrfamilienhäusern
Besichtigungen sind oft fachliche Gespräche, nicht nur Führungen. Um Mieter zu schützen, zeigen wir zuerst Gemeinschaftsflächen und ggf. eine Beispielwohnung. Erst bei ernsthaftem Interesse besichtigen wir weitere Einheiten.
»Ziel ist, den Käufer für das Haus zu begeistern – sei es für den aktuellen Zustand oder für die Möglichkeiten, die das Objekt bietet.«
Verhandlungen und Kaufvertrag
Neben dem Kaufpreis geht es um weitere Punkte:
- Übernahmezeitpunkt
- Kaufpreisfälligkeit
- Mieteinnahmen
- Nutzung durch Eigentümer
- Garantien und Zusicherungen
»RIEDEL unterstützt Sie bei der Vertragsgestaltung und empfiehlt bei Bedarf Experten für rechtliche oder steuerliche Fragen. Wir begleiten Sie bis zum Notartermin und sorgen für klare Vereinbarungen.«
Kaufpreiszahlung und Übergabe
Nach Vertragsunterzeichnung koordiniert das Notariat die Abwicklung. Übergabe, technischer Zustand und Dokumentenübergabe begleitet RIEDEL persönlich bis zum vollständigen Zahlungseingang.
»Unser Anspruch: Für Sie eine wertvolle Leistung zu erbringen – und das seit über 40 Jahren.«
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