Großzügiges Baugrundstück mit attraktivem Baurecht in Gräfelfinger Villenlage
In einer der begehrtesten Wohnlagen eröffnet sich mit diesem 1.050 m² großen Grundstück eine seltene Gelegenheit zur Verwirklichung eines individuellen Neubauvorhabens in zentrumsnaher Lage Gräfelfings. Eingebettet in ein gewachsenes, grünes Wohnumfeld, bietet das Grundstück mit seinem wunderschönen Baumbestand und den blickschützenden Hecken ein hohes Maß an Privatsphäre und eine besondere Wohnatmosphäre.
Das Grundstück ist derzeit noch mit einem Isartaler Holzhaus bebaut. Aufgrund des baulichen Zustands steht eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung und langfristige Erhaltung des Bestands nicht im Vordergrund. Vielmehr eröffnet sich die Möglichkeit, das Grundstück im Rahmen der geltenden baurechtlichen Vorgaben neu zu gestalten und ein zeitgemäßes Wohnkonzept in attraktiver Lage zu realisieren.
Eine erstellte Baurechtsanalyse auf Grundlage des Bebauungsplans Nr. 1B zeigt das vorhandene Entwicklungspotenzial auf. Demnach sind unterschiedliche Bebauungsvarianten denkbar, die von einer großzügigen zweigeschossigen Wohnbebauung bis hin zu einer Lösung mit zurückgesetztem Terrassengeschoss reichen. Eine Studie veranschaulicht beispielhaft, wie sich das Grundstück für ein hochwertiges Wohnhaus mit großzügigen Wohnflächen und einer harmonischen Einbindung in das grüne Umfeld nutzen lässt. Auch die Realisierung von bis zu zwei Wohneinheiten ist gemäß dem Baurecht grundsätzlich möglich.
Die konkrete Bebauung ist im Rahmen der geltenden Festsetzungen und unter Berücksichtigung der baurechtlichen sowie grünordnerischen Anforderungen zu planen. Die vorliegenden Studien dienen als erste Orientierung und zeigen das Potenzial des Grundstücks auf, ohne eine verbindliche Genehmigung eines konkreten Bauvorhabens vorwegzunehmen.
Dieses Angebot richtet sich an Käufer, die eine etablierte und zugleich grüne Wohnlage schätzen und den Wunsch nach einem individuellen Neubau in einer der gefragtesten Adressen Gräfelfings verwirklichen möchten.
Das hier angebotene Baugrundstück mit der Flurstücknummer 480 in Gräfelfing umfasst eine Fläche von 1.050 m². Derzeit ist das Grundstück mit einem Bestandsgebäude bebaut, dessen baulicher Zustand eine wirtschaftlich und technisch sinnvolle Erhaltung nicht mehr erwarten lässt.
Die Bauplatzmindestgröße beträgt für dieses Gebiet 1.000 m². Eine weitere Realteilung des Grundstücks ist aufgrund der Grundstücksgröße somit nicht möglich. Denkbar wäre jedoch unter anderem eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch die Errichtung eines Doppelhauses.
Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans kann auf einer maximalen Grundfläche von ca. 204 m², zuzüglich zulässiger Anbauten und Nebenanlagen, ein Gebäude mit maximal zwei Wohneinheiten errichtet werden. Hinsichtlich der Höhenentwicklung sind Gebäude mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss (E+I+DG) oder alternativ mit Erdgeschoss, Obergeschoss und zweitem Obergeschoss (E+I+II) bei Ausführung eines flachen Daches möglich.
Die maximal möglichen Flächen in den einzelnen Geschossen sind abhängig von der konkreten Ausführung des Baukörpers. Dabei ist insbesondere zwischen der Anzahl der geplanten Vollgeschosse und der Möglichkeit zu unterscheiden, das Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss mit wertrelevant nutzbarer Geschossfläche auszubauen.
Unter diesen Voraussetzungen ergibt sich bei einer Bebauung mit Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss als Nichtvollgeschoss folgende wertrelevante Geschossfläche (Dachgeschoss zu 2/3 angerechnet):
ca. 143 m² im Erdgeschoss
ca. 143 m² im Obergeschoss
ca. 96 m² im Dachgeschoss (als Nichtvollgeschoss)
Insgesamt ca. 382 m² gesamte wertrelevante Geschossfläche.
Unter der Annahme eines Ausbaufaktors von 0,90 ergibt sich folgende Wohnfläche (ohne Berücksichtigung von Terrassen, Balkonen oder sonstigen nicht wohnwirtschaftlich anrechenbaren Flächen): 382 m² x 0,90 = rund 344 m² Wohnfläche.
Zu berücksichtigen ist, dass die vorstehende Einschätzung ausschließlich auf Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans erfolgt. Für die tatsächliche baurechtliche Realisierbarkeit bzw. Genehmigungsfähigkeit der dargestellten Bebauung kann keine Gewähr übernommen werden. Eine rechtliche Absicherung der konkreten Bebauungsmöglichkeiten kann ausschließlich im Rahmen eines entsprechenden Genehmigungsverfahrens bzw. einer verbindlichen baurechtlichen Prüfung erfolgen.
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