Was ist Ihre Immobilie wert?

Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei gesetzlich geregelte Verfahren (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV): das Vergleichswert-, das Sachwert- sowie das Ertragswertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie. Da die jeweiligen Ergebnisse dieser Wertermittlungsverfahren abschließend nur vor dem Hintergrund des Marktes zu beurteilen und gegebenenfalls anzupassen sind, empfiehlt es sich, die Bewertung einem Sachverständigen zu überlassen.

Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis von vergleichbaren Verkäufen, also möglichst ähnlichen Immobilien in der Nähe des zu bewertenden Objektes. In der Praxis wird dabei ermittelt, zu welchen Quadratmeterpreisen die Vergleichsobjekte verkauft wurden, und dieser Wert mit den m² der Immobilie multipliziert. Dieses Verfahren funktioniert nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionspreisen vorliegt. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere bei Grundstücken, Wohnungen und gleichartigen Häusern (Reihen- oder Siedlungshäusern) angewendet.

Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese beziehen sich auf einen m² Bruttogrundfläche (BGF) und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Besondere Ausstattungen wie Pools, Einbauten oder aufwendige Gartenanlagen werden gesondert berücksichtigt, ebenso das Alter des Gebäudes. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt dieser Gebäudesachwert den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Insbesondere in München ist das Angebot jedoch oft deutlich geringer als die Nachfrage. Daher muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden. Dafür braucht es die Erfahrung von Sachverständigen.

Hier bilden die marktüblich zu erwartenden Erträge die Grundlage für die Bewertung. Vereinfacht dargestellt wird zunächst die marktüblich zu erzielende Miete des Objektes berechnet, ohne die tatsächlichen Mieten zu berücksichtigen. Diese marktübliche Miete wird um die für den Eigentümer normalerweise anfallenden Kosten gemindert (z. B. Mietausfall, Instandhaltung), um den Reinertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung unterstellt: hohe Rendite bei risikoreichen und niedrige Rendite bei risikoarmen Investments. Da München als sehr sicherer Standort angesehen wird, rechnet man in München in zentralen Lagen aktuell mit 2,5 bis 3,0 %. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien wird nun der Reinertrag mit dieser Rendite (vereinfacht ohne zeitliche Begrenzung) kapitalisiert. Es ergibt sich die Formel: Reinertrag / Rendite = Ertragswert. Nach Berücksichtigung von Sonderpositionen (z. B. eine aktuell höhere oder niedrigere Miete als marktüblich) ermitteln Sachverständige so den Marktwert.

Nach Ihrer Anfrage vereinbaren wir einen Termin vor Ort. Unsere Sachverständigen besichtigen die Immobilie, prüfen die Unterlagen und gleichen sie mit unseren Marktdaten ab.

Hilfreich sind Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich die Teilungserklärung.  Fehlt etwas, unterstützen wir Sie bei der Beschaffung.

Die kostenlose Objektbewertung ist eine fundierte Markteinschätzung, zum Beispiel als Grundlage für einen Verkauf. Ein Verkehrswertgutachten ist ein ausführliches, schriftliches Gutachten, zum Beispiel für das Finanzamt bei Erbschaft oder Schenkung. Das Honorar richtet sich nach Art und Wert der Immobilie sowie dem Umfang des Gutachtens.

Nein. Die Bewertung ist unverbindlich und verpflichtet Sie zu nichts. Ihre Daten behandeln wir vertraulich.