Raum für Ihre Bauvision: Großzügiges Baugrundstück mit Südausrichtung in gewachsener Wohnlage

Das Grundstück mit der Flurstücknummer 2388/20 und einer Fläche von 1.241 m² liegt in einem reinen Wohngebiet (WR) in der Gemeinde Vaterstetten. Die Bebaubarkeit des Grundstücks regelt der qualifizierte Bebauungsplan Nr. 36 vom 07.04.1970.

Als maximale Grundflächenzahl setzt der Bebauungsplan 0,3 und als maximale Geschossflächenzahl 0,6 fest. Bei diesen Festsetzungen ist zu berücksichtigen, dass eine nördliche Baulinie sowie rückwärtige und seitliche Baugrenzen das Baufenster exakt vorgeben. Dieses Baufenster hat die Maße von ca. 20 Metern Länge und ca. 12 Metern Breite. Demnach ist die maximale Grundfläche des Baukörpers 240 m². Die Längsseite des Baukörpers verläuft leicht geneigt in West-Ost-Ausrichtung.

Als Baukörper ist im Planteil des Bebauungsplans beispielhaft ein Dreispänner eingezeichnet. Gemäß Auskunft der Gemeinde existiert keine ausdrückliche Festsetzung, dass nur Reihenhäuser oder Hausgruppen möglich sind. Folglich ist es auch möglich, das Grundstück unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere der überbaubaren Grundstücksflächen und Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO i.V.m. der gemeindlichen Abstandsflächensatzung, mit einem Doppelhaus oder ggf. auch mit zwei freistehenden Gebäuden zu bebauen. Hierfür ist keine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich.

Es sind zwei Vollgeschosse mit darüberliegendem Satteldach zu erstellen. Das Satteldach darf eine Dachneigung zwischen 32 bis 38 Grad aufweisen. Kniestöcke sind unzulässig, jedoch wurden in der Nachbarschaft Dachgauben eingebaut. Es ist davon auszugehen, dass dies auch auf diesem Grundstück genehmigt wird. Im Dachgeschoss kann somit insgesamt noch gut nutzbarer Wohnraum entstehen. Unserer Ansicht nach ist die Anrechnung der Flächen im Dachgeschoss mit 50 % zur wertrelevanten Geschossfläche (kurz WGF) sachgerecht. Das Grundstück ist real teilbar, so dass jedem Gebäudeteil eine südliche Gartenfläche zugewiesen werden kann.

Die maximal möglichen Grundflächen in den Geschossen betragen demnach jeweils ca. 240 m², insgesamt über alle Geschosse hinweg ca. 720 m². Die wertrelevante Geschossfläche beträgt durch die Anrechnung des Dachgeschosses zu 50 % ca. 600 m².

EG ca. 240 m²
1. OG ca. 240 m²
DG ca. 120 m²

Gesamt 600 m² (WGF)

Wird auf die gesamte, wertrelevante Geschossfläche ein Ausbaufaktor von 90 % angewendet, kann die Wohnfläche auf ca. 540 m² geschätzt werden.