Großzügiges Grundstück in naturnaher Ortsrandlage oberhalb des Sees
In idyllischer Ortsrandlage oberhalb des Starnberger Sees präsentiert sich dieses ca. 1.987 m² große Hanggrundstück. In einer verkehrsberuhigten Anwohner-Sackstraße gelegen und von altem Baumbestand, immergrünen Gehölzen und Sträuchern eingerahmt, strahlt das Areal eine friedliche, naturnahe Atmosphäre aus und bietet viel Privatsphäre.
Derzeit ist das Grundstück mit einem freistehenden Einfamilienhaus aus dem Jahr 1980 bebaut, dessen markante Architektur mit versetztem Pultdach und ziegelroter Fassade besondere Akzente setzt. Das renovierungsbedürftige Gebäude verfügt über ca. 194 m² Wohnfläche, eine Einliegerwohnung sowie eine Doppelgarage. Da weder Denkmal- noch Ensembleschutz besteht, bietet sich alternativ die Möglichkeit eines Abrisses mit anschließender Neubebauung. Nach vorläufiger Einschätzung gemäß § 34 BauGB erscheint die Realisierung von rund 435 m² Wohnfläche möglich.
Der eingewachsene Garten erstreckt sich entlang des Hangs und geht in eine weitläufige Rasenfläche über. Die großzügigen Platzverhältnisse und die geschützte Lage schaffen ideale Voraussetzungen für die Verwirklichung individueller Wohnvorstellungen in einer der begehrtesten Lagen des Fünfseenlands.
Das Grundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Somit ist § 34 BauGB einschlägig – Art und Maß der baulichen Nutzung haben sich in die Eigenart der näheren Umgebung einzufügen. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde bestimmt den westlichen Teil des Grundstücks zu ca. 2/3 als allgemeines Wohnbauland. Der östliche, zur Bahntrasse hin abfallende Anteil ist als Grünfläche bestimmt.
Durch das Geländeprofil des Grundstücks ist es sinnvoll, weiterhin den aktuell bereits bebauten Bereich für eine Neubebauung zu nutzen. In der Nachbarschaft sind mehrere Gebäude mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss vorhanden.
Die Abstandsflächensatzung der Gemeinde sieht vor, dass weiterhin das 16-Meter-Privileg anwendbar ist. Somit gelten Abstandsflächen von regelmäßig 1 H, mindestens 3 Meter. Jedoch genügen vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge 0,5 H, mindestens jedoch 3 m, wenn das Gebäude an
mindestens zwei Außenwänden 1 H einhält.
Eine Baukörperlänge von ca. 16 Metern bei einer Breite von ca. 11 Metern wird als möglich angesehen. Die Grundfläche beträgt demnach ca. 176 m².
Zur Berechnung der wertrelevanten Geschossfläche (WGF) ist wegen der möglichen Dachkonstruktion eine Anrechnung des Dachgeschosses mit ½ des darunterliegenden Vollgeschosses angemessen. Im Untergeschoss kann durch die leichte Hanglage gut belichteter und belüfteter Wohnraum entstehen. Hier ist eine Anrechnung von ¼ möglich. Demnach wird insgesamt eine WGF von 484 m² erreicht. Durch die Anwendung eines Ausbaufaktors von 0,9 zur Abschätzung der möglichen Wohnfläche (Wfl.) ergeben sich rund 435 m² Wfl.
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