Bodenrichtwerte in München — aktuelle Werte und Marktanalyse
Wofür Eigentümer und Käufer den Bodenrichtwert brauchen
Wie genau der Blick auf die Zonenwerte ausfallen muss, hängt vom Anlass ab. Vor einem Verkauf liefert der Richtwert die erste Größenordnung, noch bevor Zustand und Ausstattung des Gebäudes überhaupt bewertet sind. Käufer nutzen ihn umgekehrt, um ein Angebot zu plausibilisieren. Liegt der geforderte Preis weit über dem rechnerischen Bodenwert plus Gebäudewert, verdient das eine Erklärung.
Banken ziehen die Werte für die Beleihungsprüfung heran, bei Schenkung oder Erbschaft fließen sie in die steuerliche Grundbesitzbewertung ein, und Bauherren lesen daraus ab, was der Baugrund in einer Zone kostet, bevor ein einziger Plan gezeichnet ist.
Was sind Bodenrichtwerte?
Die Werte gelten jeweils für einzelne Gebiete, Straßen oder Straßenabschnitte mit ähnlicher Bebauung und ähnlichen Wertverhältnissen. Sie beziehen sich auf den reinen Grund und Boden: Gebäude, Ausstattung oder Zustand fließen nicht ein. Rechtsgrundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB). Ermittelt werden die Werte aus tatsächlich beurkundeten Grundstückskäufen.
Mit der Grundstücksfläche multipliziert ergibt der Richtwert den überschlägigen Bodenwert in München für eine konkrete Parzelle. Schon diese einfache Rechnung zeigt, welchen Anteil allein der Grund am Wert einer Münchner Immobilie trägt. In vielen Lagen ist er der größte Posten.
Wer veröffentlicht die Bodenrichtwerte?
Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt. Er veröffentlicht die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag und stützt sich dabei auf die Kaufverträge der beiden Vorjahre. In die Auswertung fließen regelmäßig nur unbebaute Grundstücke und solche mit abbruchreifem Altbestand ein, weshalb die amtlichen Werte lediglich einen Ausschnitt des Marktgeschehens abbilden.
Maßgeblich sind derzeit die Werte zum Stichtag 1. Januar 2026, seit dem 30. Juni 2026 im Online-Portal bodenrichtwerte-muenchen.de freigeschaltet. Turnusgemäß folgen die nächsten zum 1. Januar 2028. Gegenüber dem vorangegangenen Stichtag gaben die Werte vielfach im zweistelligen Prozentbereich nach.
Bodenrichtwertkarte: den Bodenrichtwert in München richtig lesen
Veröffentlicht werden die Werte in der Bodenrichtwertkarte für München. Das Stadtgebiet ist dafür in Zonen eingeteilt, von denen jede einen eigenen Wert in Euro je Quadratmeter trägt.
Über die richtige Lesart entscheiden drei Angaben. Der Zonenwert gilt immer für ein in dieser Zone typisches Grundstück, nicht für jede einzelne Parzelle. Die Geschossflächenzahl (GFZ) beschreibt, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück baurechtlich typisch ist. Ein Wert bei GFZ 0,7 steht damit für individuellen Wohnungsbau wie Einfamilien- oder Doppelhäuser und lässt sich nicht auf dichtere Bebauung übertragen. Und der Stichtag zählt, weil sich der Markt zwischen zwei Veröffentlichungen spürbar bewegen kann.
Grundsteuer in Bayern: Welche Rolle Bodenrichtwerte spielen
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach reformierten Regeln erhoben, und Bayern geht dabei einen eigenen Weg. Anstelle des wertabhängigen Bundesmodells gilt ein reines Flächenmodell, das sich allein an Grundstücks- und Gebäudefläche orientiert. Anders als in den Ländern mit Bundesmodell spielt der Bodenrichtwert für die bayerische Grundsteuer deshalb keine Rolle. Für Kauf- und Verkaufsentscheidungen sowie für steuerliche Bewertungsanlässe wie Schenkung oder Erbschaft bleibt er hier dagegen maßgeblich. Einen Überblick über steuerliche Themen rund um Immobilien gibt der Ratgeber Immobilien und Steuern. Dieser Abschnitt ersetzt keine steuerliche Beratung.
Aktuelle Bodenrichtwerte nach Stadtteilen: von Bogenhausen bis Moosach
Der teuerste Stadtteil kommt beim Bodenwert auf mehr als das Dreifache des günstigsten: 6.500 Euro je Quadratmeter in Bogenhausen gegenüber 1.800 Euro in Moosach. Den Abstand bestimmt vor allem die Mikro-Lage, denn in München folgt der Bodenrichtwert weniger dem Stadtbezirk als der einzelnen Zone. Villenkolonien und gewachsene Wohnviertel liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt.
Sechs Lagen beobachtet RIEDEL besonders eng. Alle genannten Zahlen stammen aus der RIEDEL-Auswertung zum Stichtag 30. Juni 2026 und geben durchschnittliche Bodenpreise für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus wieder, also vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser. Grundlage sind bekannte Transaktionen und die Veröffentlichungen des Gutachterausschusses.
Weitere Stadtteile im Überblick
Für die übrigen Lagen fallen die Werte gestaffelt aus: Obermenzing 2.500 Euro je Quadratmeter, Hadern 2.300 Euro, Laim und Sendling jeweils 2.200 Euro, Pasing 2.100 Euro, Trudering 2.000 Euro und Moosach 1.800 Euro. Die Grafik stellt alle Stadtteile nebeneinander. Westlich der Stadtgrenze setzt sich das Preisgefüge im Würmtal fort. Aktuelle Angebote dort finden Sie unter Grundstück Gräfelfing kaufen.
Grundstückspreise in München: die RIEDEL-Marktbeobachtung
Amtliche Zonenwerte erscheinen nur alle zwei Jahre, während die Grundstückspreise in München mit jedem neuen Abschluss in Bewegung bleiben. Die Marktforschung von RIEDEL verfolgt diese Abschlüsse deshalb fortlaufend und wertet dabei, anders als der Gutachterausschuss, auch bebaute Grundstücke aus. Damit sich der Grundstückspreis von Viertel zu Viertel vergleichen lässt, werden die Ergebnisse auf die Geschossflächenzahlen normiert, die für den individuellen Wohnungsbau im jeweiligen Gebiet typisch sind. Flächen für den Geschosswohnungsbau bleiben außen vor, weil dort andere Bewertungsmaßstäbe gelten. Kennzahlen dazu bündelt der Marktbericht Mehrfamilienhäuser München.
Entwicklung der Wohnbaulandpreise nach Nutzungsart
Indexierte Darstellung (Basis 2010 = 100): Die obere Linie (beige) zeigt Geschosswohnbauland, die untere (dunkelblau) individuelles Wohnbauland, jeweils ohne Innenstadtlagen. Die Grafik bildet indexierte Werte ab, keine absoluten Bodenpreise. Beim Geschosswohnbauland bezieht sich die Preisänderung 2022/2023 nur auf durchschnittliche Lagen, und die Fortschreibung stützt sich seit 2024 wegen geringer Kauffallzahlen auch auf weitere Daten wie Verkäufe bebauter Grundstücke und Mietentwicklungen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2025).
Die Werte der Auswertung zum 30. Juni 2026 liegen merklich unter denen von 2024, je nach Stadtteil um etwa 7 bis 25 Prozent für den individuellen Wohnungsbau. Nach dem Höchststand von 2022 laufen die beiden Nutzungsarten zudem auseinander. Individuelles Wohnbauland gab zuletzt nur noch leicht nach, während Geschosswohnbauland binnen eines Jahres im Mittel rund 25 Prozent verlor. Dahinter stehen gestiegene Bau- und Finanzierungskosten bei gleichzeitig gesunkenen Verkaufspreisen für Neubauwohnungen, denn in der Kalkulation einer Projektentwicklung bleibt das Grundstück häufig die letzte Stellgröße.
Marktumfeld 2026: Transaktionen, Zinsen und Angebot
Transaktionsgeschehen, Finanzierungskosten und verfügbares Angebot wirken 2026 auf die Münchner Grundstückspreise ein, ohne derzeit in dieselbe Richtung zu ziehen.
Die Transaktionsdaten des Gutachterausschusses zeigen für 2025 eine Belebung. Grundstücke wechselten wieder häufiger den Eigentümer, bei Flächen für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg auch der Geldumsatz. Nach Lagequalität verläuft die Entwicklung uneinheitlich, denn in den besten Lagen wurden 2025 teils wieder höhere Mittelwerte für Wohnbauland registriert, während gute Lagen stabil bis leicht rückläufig blieben. Weil die Fallzahlen im Stadtgebiet klein sind, können einzelne große Verkäufe die Jahreswerte stark verschieben.
Das Finanzierungsumfeld schlägt ebenfalls auf die Bodenwerte durch. Mitte 2026 liegen die Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindungen je nach Beleihungsauslauf bei etwa 3,6 bis 4,2 Prozent. Die Leitzinserhöhung der EZB vom Juni 2026 ist dafür nicht maßgeblich, weil sich Bauzinsen an den Renditen langfristiger Bundesanleihen orientieren und nicht am Leitzins. Sie können trotz Leitzinsschritten steigen, fallen oder unverändert bleiben. Fragen zur eigenen Finanzierung beantwortet RIEDEL Finance: Für weitere Informationen.
Strukturell bleibt Baugrund in München knapp. Von Januar bis Oktober 2025 wurden nur rund 4.000 neue Wohneinheiten genehmigt, 28 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum und 55 Prozent unter dem Zehnjahresmittel. Zugleich soll die Einwohnerzahl laut Planungsprognose der Landeshauptstadt bis 2045 um rund 14 Prozent auf 1,83 Millionen steigen. Ein knappes Angebot bei wachsender Einwohnerzahl wirkt dem Preisdruck nach unten entgegen, auch wenn sich die Werte kurzfristig überwiegend seitwärts bewegen dürften. Alle Zeitreihen dazu bündelt der Marktbericht 2026.
Beide Perspektiven zusammenzuführen, die amtliche und die eigene, gehört zur täglichen Arbeit bei RIEDEL, einem Familienunternehmen mit Sitz in München, seit 1982, ausgezeichnet als Makler des Jahres 2025 (Bellevue) und Teil des internationalen Immobilien-Netzwerks von Christie's International Real Estate. Beobachtet wird der Markt in München und Fünfseenland, in der Stadt selbst aus mehreren Büros, darunter die Filiale Nymphenburg.
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Grenzen der Bodenrichtwerte: Wann der Wert nicht reicht
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone. Der Verkehrswert eines konkreten Grundstücks kann deutlich darüber oder darunter liegen. Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Altlasten, Bebaubarkeit und der Zustand eines aufstehenden Gebäudes verändern das Ergebnis, und je weiter eine Parzelle vom Zonentypischen abweicht, desto weniger trägt der Richtwert. Belastbar wird eine Aussage erst über die Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), also Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren, an deren Ende der Verkehrswert nach § 194 BauGB steht.
Was das eigene Grundstück tatsächlich wert ist, klärt deshalb eine Immobilienbewertung München mit Besichtigung, Unterlagenprüfung und Blick auf die konkreten Transaktionen der Lage.
Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten
Wie viel ist Ihr Grundstück wert?
Lassen Sie Ihren Grundstückswert individuell ermitteln, auf Basis der konkreten Zone, des Baurechts und der Transaktionen, die in Ihrer Lage tatsächlich zustande kommen.
Sind vorher noch Fragen zur Zone oder zur Bebaubarkeit zu klären, geht das im direkten Gespräch schneller als über ein Formular.
Referenzen und weiterführende Inhalte
Marktbericht München 2026 Zinsentwicklung, Transaktionszahlen, Preisentwicklung nach Segmenten und Wohnbaulandpreise nach Lagequalität, aufbereitet von der RIEDEL-Marktforschung auf Basis der Veröffentlichungen des Gutachterausschusses: Marktbericht 2026.
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Weiterführende Themen
- Immobilienbewertung München – vom Richtwert zur belastbaren Werteinschätzung
- Immobilien und Steuern – steuerliche Anlässe, bei denen Bodenwerte relevant werden
- Marktbericht Mehrfamilienhäuser München – Kennzahlen für den Geschosswohnungsbau