Gräfelfing – Bestlage
reserviert

Sehr charmante Altbau-Villa mit prächtigem Südgarten

Dieses zauberhafte Einfamilienhaus entstand 1952 im klassisch-eleganten Landhausstil auf einem 1.355 m² großen Südgrundstück in bester Gräfelfinger Lage. 1972 wurde das Gebäude durch einen Anbau erweitert; im Jahr 2001 fand mit großem Stilempfinden eine Modernisierung statt. Weiße Holz-Sprossenfenster, Schlagläden und eine Rundbogen-Haustür verleihen der Fassade ein nostalgisches Flair.

Die Wohnfläche von ca. 288 m² erstreckt sich über drei Etagen und umfasst weitläufige Wohn- und Essbereiche einschließlich eines Kaminzimmers und einer Küche im Erdgeschoss, drei Schlafzimmer, zwei Bäder und einen Ankleideraum im Obergeschoss sowie zwei Studioräume im Dachgeschoss. Im Untergeschoss befinden sich Hauswirtschafts- und Abstellflächen. Ein absolutes Highlight ist der wunderschön gestaltete und prachtvoll eingewachsene Südgarten, zu dem ein derzeit stillgelegter Pool und eine Doppelgarage gehören.

Dieses außergewöhnlich reizvolle, gepflegte Familiendomizil bedarf einer grundlegenden Sanierung. Da das Baurecht mit dem bestehenden Baukörper nicht ausgeschöpft ist, wäre auch eine Neubebauung denkbar. Informationen dazu finden Sie in der Studie eines renommierten Architekturbüros im Verlauf dieses Exposés.

Gerne bieten wir Ihnen bei allen aktuellen Angeboten eine Live-Besichtigung per Video an.

Grunddaten
Objekt
HS 1283
Objektart
Einfamilienhaus
Baujahr
1952
Modernisierung
2000
Denkmalschutz
nein
Zustand
sanierungsbedürftig
Vermietet
nein
Flächenaufstellung
Grundstück
1.355 m²
Wohnfläche
ca. 288 m²
Nutzfläche
ca. 460 m²
Raumangebot und Ausstattung
Zimmer
7
Schlafzimmer
4
Badezimmer
2
Terrassen
3
Stellplätze
2
Ausstattung
Gehoben
Einbauküche
ja
Gäste-WC
ja
Unterkellert
ja
Kaufpreis

Dieses Objekt ist bereits reserviert.

Bebaubarkeit

Das Objekt liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1H der Gemeinde Gräfelfing. Ausgewiesen ist der Bereich als reines Wohngebiet. Auf einer maximalen Grundfläche von 258 m² zzgl. Anbauten und Nebenanlagen sind drei Wohneinheiten möglich. Zulässige Gebäudetypen sind Einfamilien- oder Doppelhäuser in der Konstellation E+DG sowie E+I+DG oder auch E+I+II mit Flachdach.

Die maximal möglichen Flächen in den Geschossen sind variabel und richten sich, dem qualifizierten Bebauungsplan folgend, nach der jeweiligen Ausführung des Baukörpers. Unterschieden wird dabei die Anzahl der geplanten Vollgeschosse und die Möglichkeit im Dachgeschoss noch wertrelevante (wohnwirtschaftlich nutzbare) Geschossfläche ausbauen zu können (kurz: wGF). Die Varianten E+DG und E+1+DG führen zu dem größtmöglichen Baurecht. Die wGF beträgt hier jeweils ca. 431 m². Die Wohnfläche würde bei einem unterstellten Ausbaufaktor von 0,85 ca. 366 m² betragen. Näheres dazu entnehmen Sie bitte dem Bebauungsplan 1H der Gemeinde Gräfelfing.

Die Bauplatzmindestgröße beträgt für dieses Gebiet 750 m². Eine weitere Realteilung des Grundstücks ist daher nicht möglich, jedoch könnte eine eventuelle Teilung z. B. für eine Doppelvilla nach dem Wohnungseigentumsgesetz erfolgen.

Die Vorstudie für die Bebaubarkeit hat als Bezugsgrundstücke die Flurstücke 385, 386, 387, 386/3, 386/2, herangezogen, die teilweise eine massive Bebauung aufweisen. Da die Bebauung im Geviert jedoch insgesamt etwas inhomogen ist, wurden vom Architekturbüro zwei Varianten ausgearbeitet.

Ausstattung

  • Kamin mit Marmor-Einfassung im Kamin-/Bibliothekszimmer
  • Bodenbeläge: Parkett und Naturstein-Böden im Erdgeschoss; Parkett, Teppichboden und Laminat im Obergeschoss; Laminat im Dachspitz
  • Einbauküche im französischen Landhausstil mit hellen Fronten und Geräten
  • Masterbad, gestaltet in Grün-Weiß, ausgestattet mit Doppelwaschtisch, Wanne, gemauerter Dusche und WC
  • Kinder-/Gästebad, gestaltet in Blau-Weiß, ausgestattet mit Dusche, Waschbecken und WC
  • Maßeinbauten: Bibliotheksschränke im Kaminzimmer, Wandpaneelierungen in verschiedenen Räumen, Schrankeinbauten im Ankleideraum, Wandschrank im Masterschlafzimmer
  • Deckenstuck in mehreren Wohn- und Schlafräumen
  • Weiße Holz-Sprossenfenster
  • Gegensprechanlage
  • Rolltor, elektrisch bedienbar, an der Doppelgarage

Lage

Gräfelfing gehört zu den attraktivsten, begehrtesten Wohngebieten im Münchner Südwesten. Privilegiert durch den gewachsenen Ortskern, die hervorragende Infrastruktur, herrschaftliche Villenbebauung und den einmaligen Freizeitwert, genießt man hier höchste Lebensqualität. Große Grundstücke mit prächtigem alten Baumbestand verleihen Gräfelfing seinen unverwechselbaren Charakter als Gartenstadt.

Die eigenständige, familienfreundliche Gemeinde bietet alle Annehmlichkeiten: exzellente Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen aller Sparten, Ärzte und Apotheken, Banken und Post, Bibliothek, Kino, zahlreiche Vereine, Tennis- und Reitmöglichkeiten. Die traumhaften Erholungsgebiete von Würmtal, Starnberger-, Wörth- und Ammersee mit mehreren Golfplätzen und herrlichen Segelrevieren liegen ganz in der Nähe.

Das exklusiv von uns zum Kauf angebotene Objekt befindet sich in bester Lage, zentral und dennoch ruhig eingebettet in ein schönes Wohngebiet. Nur wenige Gehminuten entfernt liegt die Bahnhofstraße mit allen Geschäften des täglichen Bedarfs. Auch der S-Bahnhof „Gräfelfing“ ist schnell zu Fuß erreichbar.

Informationen
Autobahnanschluss A96, ca. 2,2 km mit dem PKW
Ca. 50,6 km mit dem PKW, ca. 80 Minuten mit der S-Bahn (S6, S8)
HBF München ca. 12,1 km mit dem PKW, ca. 23 Minuten mit der S-Bahn (S6)
Gräfelfing (Linie 258, 268), ca. 3 Minuten zu Fuß, ca. 1 Minute per Rad
Gräfelfing (S6), ca. 4 Minuten zu Fuß, ca. 1 Minute per Rad

Energieausweis

RIEDEL_energy-bars
Informationen
Energieausweistyp
Bedarfsausweis
Ausstelldatum
28.10.2020
Gültig bis
27.10.2030
Baujahr
1994
Wesentlicher Energieträger
Öl
Endenergiebedarf
225 kWh/(m²*a)
Energieeffizienzklasse
G
Karin Schlapka
Karin Schlapka
Leitung Büro Gräfelfing
Immobilienmaklerin
Florian Zücker
Florian Zücker
Immobilienmakler
Immobilienfachwirt (IHK)
Teilen

Ratgeber Immobilien

Daten­schutz­ein­stellungen

Diese Webseite nutzt externe Medien, wie z.B. Karten und Videos, und externe Analyse-/Marketingwerkzeuge, wie z.B. Google Analytics und Facebook Pixel, welche alle dazu genutzt werden können, Daten über Ihr Verhalten zu sammeln. Dabei werden auch Cookies gesetzt. Die Einwilligung zur Nutzung der Erweiterungen können Sie jederzeit anpassen bzw. widerrufen.
Eine Erklärung zur Funktionsweise unserer Datenschutzeinstellungen und eine Übersicht zu den verwendeten externen Komponenten finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.

Welche Cookies bzw. Erweiterungen möchten Sie zulassen?
Kontakt