Großzügiges Grundstück in naturnaher Ortsrandlage oberhalb des Sees

Das Grundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Somit ist § 34 BauGB einschlägig – Art und Maß der baulichen Nutzung haben sich in die Eigenart der näheren Umgebung einzufügen. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde bestimmt den westlichen Teil des Grundstücks zu ca. 2/3 als allgemeines Wohnbauland. Der östliche, zur Bahntrasse hin abfallende Anteil ist als Grünfläche bestimmt.

Durch das Geländeprofil des Grundstücks ist es sinnvoll, weiterhin den aktuell bereits bebauten Bereich für eine Neubebauung zu nutzen. In der Nachbarschaft sind mehrere Gebäude mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss vorhanden.

Die Abstandsflächensatzung der Gemeinde sieht vor, dass weiterhin das 16-Meter-Privileg anwendbar ist. Somit gelten Abstandsflächen von regelmäßig 1 H, mindestens 3 Meter. Jedoch genügen vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge 0,5 H, mindestens jedoch 3 m, wenn das Gebäude an
mindestens zwei Außenwänden 1 H einhält.

Eine Baukörperlänge von ca. 16 Metern bei einer Breite von ca. 11 Metern wird als möglich angesehen. Die Grundfläche beträgt demnach ca. 176 m².

Zur Berechnung der wertrelevanten Geschossfläche (WGF) ist wegen der möglichen Dachkonstruktion eine Anrechnung des Dachgeschosses mit ½ des darunterliegenden Vollgeschosses angemessen. Im Untergeschoss kann durch die leichte Hanglage gut belichteter und belüfteter Wohnraum entstehen. Hier ist eine Anrechnung von ¼ möglich. Demnach wird insgesamt eine WGF von 484 m² erreicht. Durch die Anwendung eines Ausbaufaktors von 0,9 zur Abschätzung der möglichen Wohnfläche (Wfl.) ergeben sich rund 435 m² Wfl.