Immobiliensteuern: Das sollten Sie wissen

Welche Steuern fallen als Käufer, Eigentümer oder Verkäufer einer Immobilie an? Um Ihre Finanzen besser planen zu können, sollten Sie sich frühzeitig einen Überblick verschaffen. Erfahren Sie, welche Immobiliensteuern es gibt, wie sie berechnet werden und warum Käufer in Bayern vergleichsweise wenig Steuern zahlen.

Hinweis: Dieser Artikel kann nicht die Konsultation eines Anwalts oder Steuerberaters ersetzen. Gerne vermitteln wir Ihnen einen entsprechenden Experten aus unserem Netzwerk.

Inhalt
Markus Riedel
Markus Riedel
Geschäftsführender Gesellschafter
Diplom-Kaufmann
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Welche Steuern Sie beim Immobilienkauf abführen müssen

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland wird die Grunderwerbsteuer erhoben. Es handelt sich um eine einmalige Immobiliensteuer. Gesetzlich liegt die Steuerlast bei Verkäufer und Käufer gemeinsam, sie wird im Kaufvertrag aber in aller Regel auf den Käufer übertragen.

Nachdem Sie die Grunderwerbsteuer entrichtet haben, wird Ihr Notar vom Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung anfordern. Sie dokumentiert, dass Sie keine Steuerrückstände haben und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Die Höhe der Grundsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Kaufpreis. Es macht dabei einen wichtigen Unterschied, in welchem Bundesland Sie Ihre Immobilie erwerben. Bis zum 31. August 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Steuersatz von 3,5 %. Seit 1. September 2006 dürfen die Länder die Höhe selbst festlegen.

Käufer in Bayern und Sachsen sind klar im Vorteil: Die Grunderwerbsteuer wurde hier nicht erhöht, Sie zahlen weiterhin die ursprünglichen 3,5 %. In anderen Bundesländern liegt die Steuerlast deutlich höher: In Niedersachsen fallen beispielsweise 5 %, in Berlin 6 % und in Schleswig-Holstein oder Thüringen sogar 6,5 % an.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Steuerhöhe nach Bundesländern. In der dritten Spalte sehen Sie ein Rechenbeispiel für einen angenommenen Kaufpreis von 2 Millionen Euro.

Sie sehen: Zwischen dem günstigen Bayern (70.000 €) und dem teuren Brandenburg (130.000 €) beträgt der Unterschied im Rechenbeispiel stattliche 60.000 €.

  • Baden-Württemberg 5,0 % = 100.000 €   
  • Bayern 3,5 % = 70.000 €   
  • Berlin 6,0 % = 120.000 €   
  • Brandenburg 6,5 % = 130.000 €   
  • Bremen 5,0 % = 100.000 €   
  • Hamburg 4,5 % = 90.000 €
  • Hessen 6,0 % = 120.000 €
  • Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % = 120.000 €
  • Niedersachsen 5,0 % = 100.000 €
  • Nordrhein-Westfalen 6,5 % = 130.000 €
  • Rheinland-Pfalz 5,0 % = 100.000 €
  • Saarland 6,5 % = 130.000 €
  • Sachsen 3,5 % = 70.000 €
  • Sachsen-Anhalt 5,0 % = 100.000 €
  • Schleswig-Holstein 6,5 % = 130.000 €
  • Thüringen 6,5 % = 130.000 €

Bewegliches Inventar mindert die Grunderwerbsteuer

Ihre Wunschimmobilie kommt mit einer Einbauküche oder einer Sauna? Dann können Sie unter Umständen Steuern sparen. Sogenanntes bewegliches Inventar fällt nicht unter die Grunderwerbsteuer.

Arten von beweglichem Inventar können sein:

  • Einbauküche
  • Sauna
  • Kamin
  • Markise
  • Teppiche
  • Lampen
  • Gartenhaus

Um von dieser Regelung Gebrauch zu machen, sollten Sie entsprechende Posten im Kaufvertrag unter Angabe des Wertes separat listen. Indem Sie bewegliches Inventar so ausklammern, minimieren Sie den Kaufpreis, auf den Sie Grunderwerbsteuer zahlen müssen.

Ein Rechenbeispiel

Der Kaufpreis eines Hauses in München liegt bei 2.000.000 €. Dafür würden normalerweise 70.000 € Grunderwerbsteuer fällig (3,5 %). Es existieren jedoch eine Einbauküche zu 8.000 Euro, ein Kamin für 3.500 € und eine Sauna für 3.000 €. Das bedeutet: Die Bemessungsgrundlage reduziert sich um 14.500 €.

2.000.000 € - 14.500 € = 1.985.500 €

3,5 % von 1.985.500 € entsprechen 69.492,50 €, die für die Grunderwerbsteuer fällig werden. Gegenüber den ursprünglichen 70.000 € ist das eine Ersparnis von 507,50 €.

Die Preise für bewegliches Inventar sollten aber realistisch angesetzt werden. Andernfalls müssen Sie mit Nachfragen des Finanzamts rechnen.

Diese Immobiliensteuern fallen für den Eigentümer an

Als Eigentümer einer Immobilie müssen Sie Grundsteuer zahlen. Die Grundsteuer, nicht zu verwechseln mit der einmaligen Grunderwerbsteuer, ist eine fortlaufende Immobiliensteuer, die an die Gemeinde zu entrichten ist. Sind Sie Vermieter, dürfen Sie die Grundsteuer als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Das Bundesverfassungsgericht kippt die Grundsteuer

Im April 2018 beschloss das Bundesverfassungsgericht, dass die Grundsteuerbemessung in ihrer bisherigen Form verfassungswidrig ist. Daraufhin hatte das Bundesfinanzministerium eine Neuregelung der Grundsteuer vorzulegen, die ab dem 01.01.2025 in Kraft treten soll. Bis dahin greift übergangsweise noch die hier beschriebene Regelung.

Die Höhe der Grundsteuer

Grundsätzlich gilt: Die Grundsteuer fällt gering aus, meist unter 1000 € pro Jahr. Es wird zwischen Grundsteuer A (agrarisch) und Grundsteuer B (baulich) unterschieden. Für die Berechnung sind die folgenden vier Punkte wichtig:

Das zuständige Finanzamt benennt den sogenannten Einheitswert für Ihr Grundstück. Er soll den Wert Ihres Grundeigentums abbilden und wird in Euro angegeben. In der Praxis liegt der Einheitswert deutlich niedriger als der Verkehrswert Ihrer Immobilie.

  1. Ebenfalls vom Finanzamt erhalten Sie die sogenannte Grundsteuermesszahl. Sie beträgt in den alten Bundesländern zwischen 2,6 und 6 Promille, in den neuen Bundesländern zwischen 5 und 10 Promille. Der Wert ist unter anderem von der Art der Bebauung abhängig.

  2. Wenn Sie Einheitswert und Grundsteuermesszahl miteinander multiplizieren, erhalten Sie den sogenannten Grundsteuermessbetrag.

  3. Dieser Grundsteuermessbetrag wird zum Abschluss mit dem örtlichen Hebesatz der Gemeinden multipliziert. Das Ergebnis ist die fällige Jahresgrundsteuer.

Ein Rechenbeispiel für die Grundsteuer

Sie besitzen eine Eigentumswohnung in München. Laut Finanzamt beträgt der Einheitswert Ihrer Immobilie 50.000 €. Die Grundsteuermesszahl für eine Eigentumswohnung in den alten Bundesländern sind 3,5 Promille.

50.000 € x 0,0035 = 175 €

Der Grundsteuermessbetrag von 175 € wird nun mit dem Hebesatz für München, 535 Prozent, multipliziert.

175 € x 5,35 = 936,25 €

Die Immobiliensteuer pro Jahr beträgt also 936,25 €, wobei der Betrag meist anteilig vierteljährlich fällig wird.

Müssen Vermieter Einkommensteuer entrichten?

Gewinne aus Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer und sind bei Ihrer Steuererklärung anzugeben. Achten Sie hierbei auf das Thema Schuldzinsen: Zinsen für Darlehen, die im Zusammenhang mit Mieteinkünften stehen, können als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Beispiel 1: Modernisierungskosten

Sie nehmen ein Darlehen auf, um die von Ihnen vermietete Wohnung modernisieren zu lassen. Die anfallenden Schuldzinsen können Sie als Werbungskosten in Ihre Steuererklärung einbringen.

Beispiel 2: Doppelhaushälfte

Sie bewohnen die eine Hälfte eines kreditfinanzierten Doppelhauses, die andere Hälfte vermieten Sie. Das bedeutet, dass Sie 50 Prozent der entstehenden Schuldzinsen steuerlich geltend machen können.

Müssen Vermieter Umsatzsteuer zahlen?

Wenn Sie an private Nutzer vermieten, zahlen Sie auf Ihre Mieteinnahmen keine Umsatzsteuer – Sie sind von der Umsatzsteuer befreit. Bei einer Gewerbevermietung haben Sie ein Wahlrecht: Sie können zur Umsatzsteuer optieren. Das kann von Vorteil sein, weil Sie damit den Vorsteuerabzug geltend machen dürfen.

Ein Beispiel: Ein Handwerker stellt Ihnen eine Rechnung für die Sanierung Ihrer Gewerbeimmobilie. Die Rechnung weist Umsatzsteuer aus. Diesen Betrag können Sie als Vorsteuer bei Ihrer nächsten Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen.

Die Entscheidung zur Umsatzsteuer zu optieren liegt bei Ihnen, nicht beim Gewerbemieter. Sie muss im Mietvertrag dokumentiert werden. Sie sollten außerdem festhalten, dass der Mieter die Räumlichkeiten nur für umsatzsteuerpflichtige Geschäfte verwenden darf.

Immobilien verkaufen: Diese Steuern fallen an

Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen, kann unter bestimmten Voraussetzungen Einkommensteuer anfallen. Umgangssprachlich spricht man auch von der Spekulationssteuer. Die Höhe richtet sich nach dem erwirtschafteten Gewinn sowie dem Einkommensteuersatz des Verkäufers.
Ob bei einem Immobilienverkauf Spekulationssteuer gezahlt werden muss, hängt von der Art und Länge der Nutzung ab.

Vermietete Objekte

Sind seit dem Kauf Ihrer vermieteten Immobilie weniger als 10 Jahre vergangen, wird Spekulationssteuer fällig. Der Gesetzgeber unterstellt hier, dass der Verkäufer die Immobilie nur erworben hat, weil er auf einen kurzfristigen Wertzuwachs spekulierte. Sind dagegen mehr als 10 Jahre vergangen, fällt keine Steuer an.

Selbst bewohnte Objekte

Haben Sie die Immobilie durchgängig oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangen Jahren selbst bewohnt, fällt ebenfalls keine Steuer an. Das gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Wenn Sie beispielsweise Ihr Haus seit Dezember 2018 selbst bewohnt haben und im Januar 2020 verkaufen, bleiben Sie steuerfrei.

Die Berechnung der Spekulationssteuer

Im ersten Schritt müssen Sie den Anschaffungspreis vom Verkaufspreis abziehen. Eventuell erfolgte Abschreibungen während der Haltedauer mindern den Anschaffungspreis.
Von dieser Differenz ziehen Sie weitere Anschaffungs-, Herstellungs- und Werbungskosten ab, z. B. für Notar, Ausbau und Annoncen. 
Den so berechneten Gewinn müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung als zusätzliches Einkommen ausweisen. Er führt zu einem höher zu versteuernden Gesamteinkommen.

Ein Rechenbeispiel für die Spekulationssteuer

  • Verkaufspreis: 3.200.000 €
  • Anschaffungspreis (ggf. gemindert um Absetzungen für Abnutzung): 2.400.000 €
  • Weitere Kosten (z. B. Notar, Ausbau und Annoncen): 300.000 €
  • Zu versteuernder Gewinn: 500.000 €
  • Einkommensteuersatz des Verkäufers (Beispiel): 44 %

Fällige Steuer: 220.000 €

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