FragRiedel!

Wie läuft ein Kaufvertrag ab?

Sind sich Käufer und Verkäufer über die wirtschaftlichen Bedingungen des Verkaufs einig, wird – meist durch den Makler – ein Kaufvertrag bei einem Notar angefordert. Da die Notare in Bayern Amtlich bestellt sind, spielt die Wahl des Notars für die Abwicklung keine bedeutende Rolle.

Der vom Notariat erstellte Kaufvertrag regelt die weiteren Schritte die nach der Unterschrift des Vertrages vor dem Notar ablaufen.

Folgende wesentliche Schritte sind bei der Kaufvertragsabwicklung üblich: 

  1. Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar in Bayern
  2. Veranlassung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch durch den Notar. Diese Auflassungsvormerkung ist die Sicherung des Käufers, dass er der nächste Eigentümer des Objektes wird.
  3. Sollte der Verkäufer noch Grundschulden auf dem Objekt eingetragen haben, holt der Notar eine Löschungsbewilligung bei den Banken (oder sonstigen Gläubigern) ein. In dieser Bewilligung teilen die Banken dem Notar mit, welchen Restbetrag der Verkäufer ihnen noch schuldet und nach dessen Zahlung sie der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zustimmen. Diesen Betrag überweist der Käufer direkt an die Banken des Verkäufers die im Gegenzug die Grundschuld löschen. So ist sichergestellt, dass der Käufer ein unbelastetes Objekt übernimmt.
  4. Bei Wohnungen wird evtl. noch die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf benötigt; bei Häusern bzw. Grundstücken die Erklärung über die Nichtausübung des evtl. bestehenden Vorkaufsrechtes für die Gemeinde / Stadt. Beides holt der Notar ein.
  5. Sollte der Erwerber - wie üblich - einen Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital finanzieren, veranlasst der Notar die Eintragung einer Grundschuld zugunsten des Käufers, obwohl das Objekt noch dem Verkäufer gehört; der Verkäufer erklärt sich im Kaufvertrag dazu bereit. Im Gegenzug überwacht der Notar, dass der Käufer bzw. dessen Bank das Kapital aus der Grundschuld nur zur Bezahlung des Kaufpreises verwendet.
  6. Wenn alle Voraussetzungen (1-5) für die Fälligkeit des Kaufpreises vorliegen fordert der Notar den Käufer schriftlich zur Zahlung auf. Dies ist im Regelfall 3-4 Wochen nach dem Notartermin. Dann hat der Käufer meist 1-2 Wochen Zeit zu bezahlen.

Oft wird das Objekt aber noch von den Verkäufern bewohnt, sodass anstelle der gesamten Kaufpreiszahlung hier erst eine Anzahlung tritt. Üblich sind 10-30 % des Kaufpreises.

Die Zahlung des Restkaufpreises wird dann an eine weitere Zahlungsvoraussetzung – z. B. die Räumung des Objekts – gekoppelt. Diese Voraussetzungen können mehrere Monate oder auch Jahre nach dem Notartermin eintreten!

  1. Der Käufer wird dann - kurz vor Kaufpreiszahlung - gemeinsam mit dem Verkäufer überprüfen, ob sich das Objekt inklusive eventuellem Inventar im vertragsgemäßen Zustand befindet, d.h. in der Regel leer ist und sonst im Zustand wie bei der Besichtigung. Bei diesem Termin wird in der Regel ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen und (selten) mit Mängeln erstellt. 
  2. Anschließend überweist der Käufer den (Rest-) Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers (bzw. auf die Konten der Banken des Verkäufers – siehe Punkt 3)
  3. Sobald der Kaufpreis beim Verkäufer eingeht, ist er verpflichtet unverzüglich die Wohnung (und alle Schlüssel!) an den Käufer zu übergeben. Man spricht bei diesem Punkt vom Besitzübergang oder Übergang von Nutzen und Lasten. Punkt 7 bis 9 erfolgen meist am gleichen Tag oder in sehr kurzem Abstand.
  4. Ferner ist der Verkäufer verpflichtet, dem Notar zu bestätigen, dass der Kaufpreis vollständig eingegangen ist.
  5. Der Erwerber bezahlt die Grunderwerbssteuer (in Bayern derzeit 3,5 % des Kaufpreises, abzüglich des Inventarwertes). Das Finanzamt teilt dem Notar anschließend die Bezahlung der Grunderwerbssteuer durch eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung direkt mit.
  6. Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber. Dies erfolgt aufgrund der hohen Belastung im Grundbuchamt (und der relativ geringen praktischen Bedeutung) oft erst Monate nach der Besitzübergabe.

Dieser schematische Ablauf stellt den Normalfall der Kaufvertragsabwicklung dar. Allerdings gibt es auch hier viele Ausnahmen, Sonderfälle und kleine Stolpersteine.

Wir stehen Ihnen während des Verkaufsprozesses als erfahrener Berater gerne zur Seite. 

beantwortet von Markus Riedel am 25.10.2016

Suche

 

Kategorien

Alle KategorienAltbauArchitekturBewertungFinanzierungGrundstückHaustechnikImmobilienmarkt MünchenImmobilienrechtInnenausstattungKapitalanlageKaufenKaufvertragMietenMietvertragNeubauSteuerthemenVerkaufenVermietenVermischtesUmbau/Sanierung