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Wie werden Immobilien bewertet?

Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie.

Vergleichswertverfahren (z.B. für Wohnungen):

Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis von vergleichbaren Verkäufen - also möglichst ähnlichen Immobilien in der Nähe des zu bewertenden Objektes. In der Praxis wird dabei mit € / m² Preisen gerechnet - d.h. es wird ermittelt, zu welchen €/m² Preisen die Vergleichsobjekte verkauft wurden und dieser Wert mit den m² der Immobilie multipliziert. Dieses Verfahren funktioniert natürlich nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionspreisen vorliegt. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird oft bei Wohnungen und gleichartigen Häusern (Reihenhäusern oder Siedlungshäusern) angewendet.

Sachwertverfahren (z.B. für Einfamilienhäuser):

Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt - und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese NHK beziehen sich auf einen m² Bruttogeschossfläche(BGF) und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Mit diversen Anpassungen (z.B. für Sonderausstattungen wie Pools, Einbauten und besonderen Gartenanlagen) wird so - vereinfacht dargestellt - der Wert der verwendeten Materialien und sonstigen Kosten ermittelt, den man normalerweise für ein Gebäude dieser Art erwarten würde. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt dieser Gebäudesachwert den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da jedoch oftmals - zumindest in München - das Angebot deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden. Dabei hilft nur die Erfahrung eines Experten. 

Ertragswertverfahren (z.B. für Mehrfamilienhäuser): 

Hier bilden die marktüblich zu erwartenden Erträge die Grundlage für die Bewertung. Für eine kurze Erklärung ist das deutsche Verfahren zu komplex, grundsätzlich wird jedoch bei dieser Herangehensweise zunächst die marktüblich zu erzielende Miete des Objektes berechnet - ohne die tatsächlichen Mieten zu berücksichtigen. Diese marktübliche Miete wird um die für den Eigentümer normalerweise anfallenden Kosten gemindert (z.B. Mietausfall, Instandhaltung etc.) um den Rohertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung unterstellt: hohe Rendite bei risikoreichen und niedrige Rendite bei risikoarmen Investments. Da München als sehr sicherer Standort angesehen wird, rechnet man in München in zentralen Lagen aktuell mit 2,50% - 3,00%. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien wird nun der Rohertrag mit dieser Rendite (zur Vereinfachung bis in die Unendlichkeit) verzinst. Es ergibt sich die Formel: Rohertrag / Rendite = Ertragswert. Nach Berücksichtigung von Sonderpositionen (z.B. eine aktuell höhere oder niedrigere Miete als Marktüblich) kann so von einem Experten der Marktwert ermittelt werden.

Da die jeweiligen Ergebnisse aller drei Wertermittlungsverfahren anschließend vor dem Hintergrund des Marktes zu beurteilen und ggf. anzupassen sind, empfiehlt es sich die Bewertung einem Sachverständigen zu überlassen

beantwortet von Ralf Heidemann am 09.11.2016

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