Marktbericht + BRW 2026

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MARKT BERICHT 2026 Marktbericht 2026 1

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Kommentar Ralf Heidemann IMMOBILIENMARKT PROGNOSE 2026 ENTWICKLUNGEN, ZINSEN UND CHANCEN Immobilienmarkt München 2026: Stabilisierung, Selektivität und neue Chancen Aus Sicht von RIEDEL befindet sich der Münchner Markt für hochwer- tige Wohnimmobilien zu Beginn des Jahres 2026 in einer Phase der Stabilisierung. Nach den deutlichen Anpassungen der Jahre 2022 bis 2024 hat sich das Marktgeschehen spürbar beruhigt. Von einer Rückkehr zu den Dynami- ken der Niedrigzinsjahre ist jedoch nicht auszugehen. Vielmehr hat sich der Markt auf einem realistischeren Preisniveau neu sortiert – geprägt von größerer Selektivität, anspruchsvolleren Finanzierungsbedingungen und nachhaltig veränderten regulatori- schen Rahmenbedingungen. Zinsentwicklung und gesamtwirt- schaftliches Umfeld Die Entwicklung der Hypotheken- zinsen bleibt einer der zentralen Einflussfaktoren für den Immobilien- markt. Die Europäische Zentralbank hat am 11. Juni 2026 erstmals seit September 2023 ihren Leitzins an- gehoben – um 25 Basispunkte auf nunmehr 2,25 % (Einlagensatz). Hintergrund ist eine wieder gestie- gene Inflation im Euroraum, die im Mai 2026 bei 3,2 % lag und damit deutlich über dem EZB-Zielwert von 2,0 %. Die Bauzinsen bewegen sich aktuell – je nach Laufzeit und Beleihungsauslauf – bei etwa 3,6 bis 4,2 % pro Jahr. Ein wesentlicher Treiber des erneu- ten Inflationsdrucks sind gestiegene Energiepreise infolge der geopoliti- schen Lage im Nahen Osten. Diese Entwicklung begrenzt den Spielraum für sinkende Finanzierungskosten; Marktbeobachter halten mindestens einen weiteren Zinsschritt der EZB im Jahr 2026 für möglich. Die EZB selbst hat ihre Inflationspro- gnose für 2026 auf durchschnittlich 3,0 % angehoben und das erwartete Wirtschaftswachstum der Eurozon auf 0,8 % gesenkt. Für den Immobi- lienmarkt bedeutet dies: Finanzierungsentscheidungen werden sorgfältiger abgewo- gen, Transaktionen benötigen häufig mehr Zeit und belast- bare wirtschaftliche Grundlagen gewinnen weiter an Bedeutung. Im Münchner Premiumsegment ist die unmittelbare Abhängigkeit von kurzfristigen Zinsbewegungen jedoch begrenzter als in stärker fremdfinanzierten Marktsegmenten. Regulatorische Rahmenbedingun- gen und Angebotsseite Auch 2026 beeinflussen gesetzliche Vorgaben den Immobilienmarkt stark. Regeln zu Energieeffizienz, Mo- dernisierung und Bauvorschriften machen es für Eigentümer, Bau- träger und Investoren anspruchs- voller, Immobilien zu entwickeln, zu sanieren oder bestehende Gebäude anzupassen. 4

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In München kommen neben bundes- und landesrechtlichen Vorgaben auch kommunalpolitische Entscheidungen sowie die Praxis der nachgelagerten Genehmigungsbehörden hinzu. Sie können die Bautätigkeit zusätz- lich begrenzen – insbesondere dort, wo Bauordnungsrecht, Naturschutz, Denkmalschutz und städtebauliche Zielsetzungen ineinandergreifen. Nach Auswertungen des IVD Süd wurden von Januar bis Oktober 2025 in München nur rund 4.000 neue Wohnein- heiten genehmigt. Das entspricht einem Rückgang von 28 % gegenüber dem Vorjahreszeit- raum und einem Minus von 55 % gegenüber dem Zehn-Jahresmittel der Jahre 2015 bis 2024. In einem Markt wie München, in dem verfügbare Grundstücke knapp und hochwertige Lagen nur begrenzt reproduzierbar sind, verstärkt diese Entwicklung die strukturelle Ange- botsknappheit. Für Bestandsimmobilien in guten und sehr guten Lagen kann diese Knappheit lang- fristig stabilisierend wirken. ) s t h c e r ( . . m o c e b o d a k c o t s – u a k n t r o B © i ; ) s k n i l ( . m o c o t a v n e – o k n e h k u R y r t i l m D © : r e d l i B Demografie und Standortqualität Die langfristigen Fundamentaldaten des Münchner Immobilienmarktes bleiben robust. Laut der Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt München (Planungsprognose 2025–2045) wird die Einwohnerzahl bis 2045 um rund 14 % auf voraussichtlich 1,83 Millionen steigen. Das entspricht einem Zuwachs von rund 226.000 Personen. Dieser anhaltende Zuzug erhöht den Druck auf den Wohnungs- markt nachhaltig – insbesondere in nachgefragten innerstädti- schen und etablierten Wohn- lagen. Hinzu kommt Münchens starke Position als Wirtschafts-, Innova- tions- und Forschungsstandort. Die hohe Dichte an international tätigen Unternehmen, Technologie- zentren, Hochschulen und wissen- schaftlichen Einrichtungen schafft eine stabile Nachfragebasis. Für das hochwertige Wohnsegment ist diese Kombination aus wirtschaft- licher Stärke, Kaufkraft, internationaler Attraktivität und begrenztem Angebot ein entscheidender Faktor für lang- fristige Werthaltigkeit. Marktbericht 2026 5 5

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Immobilien mit Modernisie- rungsbedarf, energetischen Defiziten oder Einschrän- kungen bei Lage und Quali- tät stehen dagegen stärker unter Anpassungsdruck. Die Preisfindung erfolgt heute prä- ziser, datenbasierter und nach- vollziehbarer als in den stark nach- fragegeprägten Marktphasen. Der Markt entwickelt sich damit nicht einheitlich nach oben oder unten. Vielmehr entscheidet die individuelle Qualität der Immobilie stärker denn je über Preis, Vermarktungsdauer und Transaktionserfolg. Chancen für Verkäufer und Käufer Für Verkäufer bietet der aktuelle Markt weiterhin attraktive Möglichkeiten, sofern Preisstrategie, Positionierung und Zielgruppenansprache sorgfältig aufeinander abgestimmt sind. Gerade im hochwertigen Segment bleibt die Nachfrage vorhanden. Sie richtet sich jedoch stärker auf Immo- bilien, deren Wertargumentation klar, nachvollziehbar und belastbar ist. Für Käufer eröffnet die aktuelle Markt- phase Chancen, die in den Jahren sehr hoher Nachfrage nur begrenzt vorhanden waren. Größere Markt- transparenz, ein differenzierteres Angebot und eine sachlichere Preis- bildung schaffen bessere Vorausset- zungen für fundierte Entscheidungen. Wichtig ist dabei, nachhaltige Qualität zu identifizieren und zwischen kurzfristigen Markt- bewegungen und langfristiger Substanz zu unterscheiden. Nachfrageentwicklung Im aktuellen Marktumfeld ist eine vorsichtige Verschiebung der Nach- frage vom Miet- in den Kaufmarkt zu beobachten. Gestiegene Mieten, die begrenzte Verfügbarkeit hochwertiger Mietob- jekte und der Wunsch nach langfris- tiger Planungssicherheit führen dazu, dass sich vermögende Eigennutzer und Kapitalanleger wieder intensiver mit Kaufoptionen auseinandersetzen. Gleichzeitig ist die Nachfrage selektiver geworden. Käufer prüfen genauer, vergleichen intensiver und bewerten Lage, Zu- stand, energetische Qualität, Archi- tektur und Entwicklungspotenzial differenzierter als in den Hochpreis- phasen der vergangenen Jahre. Besonders gefragt sind Immobilien mit klarer Positionierung – etwa außergewöhnliche Lagen, überzeu- gende Grundrisse, hochwertige Aus- stattung, architektonische Qualität oder ein besonderer Seltenheitswert. Preisbildung im Luxussegment: Differenzierung auf hohem Niveau Im Münchner Luxusimmobilienmarkt setzt sich die bereits erkennbare Differenzierung fort. Erstklassige Objekte in besonders gefragten Lagen zeigen sich weitgehend wertstabil. Bei außergewöhnlichen Immobilien sind in Einzelfällen wieder moderate Preissteigerungen zu beobachten – insbesondere dort, wo Lage, Qualität und geringe Verfügbarkeit eine be- sondere Knappheit erzeugen. 6 ) s t h c e r ( L E D E R © I ; ) s k n i l n e t n u ( . . m o c e b o d a k c o t s – e s u o H © ; ) s k n i l n e b o ( . l m o c s e x e p – i l y e h t z s e K i i m T © : r e d l i B

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Der Münchner Markt für hochwertige Wohnimmobilien präsentiert sich 2026 stabil, anspruchsvoll und zu- nehmend differenziert. Die jüngste EZB-Leitzinserhöhung, geopolitische Unsicherheiten und regulatorische Anforderungen sorgen für ein kom- plexeres Marktumfeld. Kurzfristig ist daher nicht von einer flächendeckend dynamischen Preis- steigerung auszugehen. Vielmehr dürften sich die Kaufpreise zunächst überwiegend seitwärts bewegen; bei weniger gefragten Lagen, sa- nierungsbedürftigen Objekten oder nicht marktgerecht eingepreisten Immobilien bleibt punktueller Preis- druck möglich. Hochwertige Immo- bilien in sehr guten und begehrten Münchner Lagen zeigen sich hin- gegen deutlich widerstandsfähiger. Mittel- bis langfristig sprechen Münchens starke Fundamental- daten, die anhaltend hohe Nach- frage, die strukturelle Angebots- knappheit und historisch niedrige beziehungsweise weiterhin unzurei- chende Neubauaktivitäten für eine hohe Werthaltigkeit des Standorts. Sobald sich Finanzierungskonditio- nen und Planungssicherheit wieder verbessern, ist insbesondere im hochwertigen Segment mit einer weiteren Stabilisierung und perspek- tivisch wieder moderaten Preiszu- wächsen zu rechnen. Für Eigentümer, Käufer und Investoren kommt es in dieser Marktphase mehr denn je auf präzise Analyse, realisti- sche Bewertung und exzellente Markt- kenntnis an. RIEDEL begleitet diese Entscheidungen mit fundierter Exper- tise, tiefem Verständnis des Münchner Premiumsegments und dem Anspruch, unseren Kunden eine belastbare Grundlage für wertvolle Immobilien- transaktionen zu bieten. FAZIT Ralf Heidemann Prokurist und Gesellschafter +49 89 15 94 55 - 40 ralf.heidemann@riedel-immobilien.de Marktbericht 2026 7

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8 1 4 G e s a m m a r k t t INHALT i 1 0 l Z n s e n t w c k u n g i Bilder: © wWeiss Lichtspiele – stock.adobe.com (oben links), © diegograndi – envato.com (unten links); © AltrendoImages – envato.com (rechts unten, © RIEDEL (rechts)

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B o d e n r i c h t w e r t e 1 6 j O b e k t k a t e g o r i e n 2 0 3 2 Ü b e r u n s M a r k t b e r i c h t 2 0 2 6 9

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ZINS ENT WICK LUNG 10

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Abb. 1: Entwicklung EZB- Leitzins (Einlagensatz) seit 2021 Quelle: Europäische Zentralbank (2026) Abb. 2: Entwicklung Bauzinsen & Bundes- anleihe-Rendite seit 2021 Bauzins 10 Jahre Bundesanleihe- Rendite 10 Jahre Quelle: Deutsche Bundesbank (2026) 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % Zinsen in % ↑ Jahr → 4,5 % 4,0 % 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % Zinsen in % ↑ Jahr → 2021 Jan 2021 Jul 2022 Jan 2022 Jul 2022 Okt 2023 Jan 2023 Jul 2023 Sept 2024 Jan 2024 Jun 2025 Jan 2025 Jun 2026 Jun 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Entwicklung und Einschätzung der Bauzinsen für das Jahr 2026 Die geopolitische Lage am Persischen Golf hat die Energie- preise zuletzt deutlich belastet und damit erneut Inflations- druck erzeugt. In Deutschland stieg die Inflation von 1,9 % im Februar auf 2,7 % im März und 3,0 % im April 2026. Die EZB reagierte im Juni mit einer ersten Leitzinser- höhung seit September 2023. Die Entwicklung der Bauzinsen folgt allerdings nicht un- mittelbar dem EZB-Leitzins. Maßgeblich sind vielmehr die Renditen langfristiger Staatsanleihen, insbesondere der 10-jährigen Bundesanleihe. Obwohl die EZB ihren Leitzins zwischen Juni 2024 und Juni 2025 schrittweise senkte, blieben die Bauzinsen weitgehend stabil. Die Orientierung des Bauzinses an der 10-jährigen Bundes- anleihe spricht dafür, dass Finanzierungskonditionen auf absehbare Zeit anspruchsvoll bleiben könnten. Höhere Staatsausgaben, Investitionen in Energieinfrastruktur und Verteidigung sowie ein verändertes Inflationsumfeld ver- stärken diese Tendenz. 2,25 % EZB-Leitzins Marktbericht 2026 3,0 % Inflation Eurozone 3,0 % Bundesanleihe 10 Jahre 3,8 % Bauzins 10 Jahre 11 11 6 2 0 2 i n u J : d n a t S , t m a s e d n u B s e h c s i t s i t a t S l l e u Q : l n e h a Z e ; . . m o c e b o d a k c o t s – e e p s t h c L s s e W w © i i i l : d l i B

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Abb. 3: Entwicklung der Zinssätze (10 Jahre Zinsbindung) in 2026 90% Beleihungsauslauf 80% Beleihungsauslauf 70% Beleihungsauslauf 4,1 % 4,0 % 3,9 % 3,8 % 3,7 % 3,6 % 3,5 % 3,4 % 3,3 % 3,2 % Zinsen in % ↑ Jahr → Quelle: Europace AG (2026) 2026 Feb 2026 Mär 2026 Apr 2026 Mai 2026 Jun . m o c e b o d a k c o t s – c i t s . i l e e R © : d l i B 1212

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Aktuelle Top-Konditionen (10 Jahre Zinsbindung) Da uns nach der aktuellen Zins- anpassung der EZB viele Fragen erreichen, ob dadurch nun auch die Bauzinsen steigen, möchten wir dies kurz erklären: Die Zinssenkungen oder Zinser- höhungen der EZB wirken sich nicht direkt auf die Baufinanzierungszin- sen aus. Während die EZB vor allem die kurzfristigen Geldmarktzinsen steuert, orientieren sich Bauzinsen hauptsächlich an den Kapitalmarkt- zinsen. Daher können Bauzinsen trotz einer EZB-Zinsanpassung stei- gen, fallen oder unverändert bleiben. Ende Juni 2026 haben sich die Bauzinsen etwas erholt und sind leicht zurückgegangen. Die in unserer Grafik dargestellten Zins- sätze basieren auf der aktuellen Marktrecherche von RIEDEL Finanzierung. Die tatsächlichen Finanzierungskonditionen richten sich jedoch stets nach individuel- len Faktoren wie dem Objekt, dem Finanzierungsauslauf sowie der Bonität des Kunden und können daher im Einzelfall abweichen. 3,86 % 90 % Beleihungsauslauf 3,67 % 80 % Beleihungsauslauf 3,58 % 70 % Beleihungsauslauf Marktbericht 2026 13 13

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Abb. 4: Entwicklung der abgeschlossenen Immobilienverträge aller Objektgruppen seit 2010 Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2025) Abb. 5: Entwicklung des erzielten Geldumsatzes durch Immobilienverkäufe aller Objektgruppen seit 2010 Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2025) 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 Anzahl ↑ Jahr → 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 Mio. € ↑ Jahr → 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 Mehr Transaktionen, nahezu stabiler Geldumsatz Der Münchner Immobilienmarkt verzeichnete 2025 wieder eine höhere Anzahl abgeschlossener Kaufverträge. Der Geldumsatz entwickelte sich dagegen nur leicht nach oben. Diese Konstellation spricht für eine Belebung des Marktgeschehens, ohne dass sich daraus bereits eine breite Rückkehr zu früheren Umsatzniveaus ableiten lässt. Die Kombination aus gestiegenen Transaktionen bei einem nahezu gleichbleibenden Geldumsatz könnte darauf hindeuten, dass ein verändertes Preisniveau wieder mehr Abschlüsse ermöglicht. . m o c o t a v n e – i d n a r g o g e d © i : d l i B Marktbericht 2026 15

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Bodenrichtwerte München AKTUELLE EINORDNUNG DER BODENPREISE RIEDEL-Auswertung auf Basis bekannter Transaktionen Die Marktforschung von RIEDEL beobachtet kontinuier- lich die Preisentwicklung in den abgebildeten Stadtteilen und berücksichtigt dabei auch Transaktionen über einzelne Bodenrichtwertzonen hinweg. Dabei werden auch bebaute Grundstücke ausgewertet. RIEDEL kann dadurch für die in der Karte dargestellten Gebiete durchschnittliche Bodenpreise auf Basis bekannter Transaktionen sowie der Veröffentlichungen des Gutachterausschusses (Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, Jahresbericht 2025) zum Stichtag 30.06.2026 ableiten. Die Werte wurden anhand der Geschossflächenzahlen eingeordnet, die vom Gutachterausschuss im jeweiligen Gebiet als typisch für den individuellen Wohnungsbau – insbesondere Einfamilienhäuser und Doppelhäuser – ausgewiesen werden. Gegenüber unserer Analyse aus dem Jahr 2024 lassen sich bei den Bodenwerten Preisab- schläge in einer Bandbreite von etwa 7 bis 25 % beobach- ten. Grundstücke für den Geschosswohnungsbau wurden in dieser Auswertung nicht berücksichtigt, da sie anderen Marktmechanismen folgen. Abb. 6: Grundstückspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sehr gut sehr gut - bis gut gut Moosach 1.800 € Obermenzing 2.500 € Pasing 2.100 € Laim 2.200 € Hadern 2.300 € Solln 2.900 € Quelle: Berechnung von RIEDEL auf Basis eigener Marktforschung, Stichtag 30.06.2026 . m o c o t a v n e – s e g a m o d n e r t l I A © : d l i B Marktbericht 2026 Bogenhausen 6.500 € Schwabing 5.200 € Nymphenburg, Gern 5.200 € Trudering 2.000 € Sendling 2.200 € Harlaching 3.000 € 17

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Bodenrichtwerte München BODENPREIS- ENTWICKLUNG Die alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss München veröffentlichten Bodenrichtwerte sind eine wichtige Grundlage zur Beurteilung von Bodenpreisen im Gebiet der Landeshauptstadt München. Die aktuellen Boden- richtwertkarten zum Stichtag 01.01.2026 wurden durch Freischaltung im Online-Portal „bodenrichtwerte-muen- chen.de“ am 30.06.2026 veröffentlicht. Im Vergleich zum Stichtag 01.01.2024 zeigen die aktuellen Bodenrichtwerte starke Anpassungen. Die Rückgänge liegen vielfach im zweistelligen Bereich. Einen zeitlichen Überblick über die Entwicklung der Wohnbaulandpreise bietet die Abbildung 7 aus dem Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München. In den Bodenrichtwertkarten werden für unterschiedlich große Bodenrichtwertzonen Werte in Abhängigkeit von Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten ausgewiesen. Teilweise umfassen diese Zonen nur wenige Einfamilien- häuser. Entsprechend sollte die Interpretation stets unter Berücksichtigung der jeweiligen Mikrolage und der zu- grunde liegenden Gebietszuschnitte erfolgen. Unterschiedliche Entwicklung nach Nutzungsart Nach dem Höchststand im Jahr 2022 gingen die Wohnbaulandpreise für individuelles Wohnbauland und Geschosswohnbauland zunächst auf unterschied- lichem Ausgangsniveau weitgehend parallel zurück. Im Jahr 2025 zeigte sich jedoch eine deutlich unter- schiedliche Entwicklung. Während die Preise für individuelles Wohnbau- land nur noch leicht nachgaben, verzeichnete das Geschosswohnbauland im Mittel einen Rückgang von rund 25 % innerhalb eines Jahres. Diese Ent- wicklung dürfte insbesondere mit gestiegenen Bau- kosten bei gleichzeitig gesunkenen Verkaufspreisen für Neubauwohnungen zusammenhängen. 18

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Abb. 7: Entwicklung der Wohn- baulandpreise* nach Nut- zungsart (Index: Basis 2010 = 100) Geschosswohnbauland** Individuelles Wohnbauland * Ohne Innenstadtlagen ** 2022/2023 bezieht sich die abgebildete Preis- änderung nur auf durchschnittliche Lagen. Für die Fortschreibung der Preisentwicklung wurden ins- besondere seit dem Jahre 2024 wegen mangelnder bzw. zu geringer Anzahl neben den Kauffällen auch weitere Daten (z. B. Verkäufe bebauter Grundstücke, Mietentwicklungen) herangezogen und sorgfältig sach- verständig gewürdigt. Bei der Interpretation ist zu berücksichtigen, dass die Grafik indexierte Werte zeigt und keine absoluten Bodenpreise abbildet. Zudem beziehen sich die An- gaben auf Wohnbauland ohne Innenstadtlagen. Für das Geschosswohnbauland weist der Gutachterausschuss darauf hin, dass die Preisfortschreibung zuletzt auf- grund geringer Kauffallzahlen auch unter Einbeziehung weiterer Daten erfolgte. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2025) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Index ↑ Jahr → 2010 2015 2020 2025 Korrekturbewegung seit dem Höchststand Die abgebildete Entwicklung der Wohnbaulandpreise zeigt, wie stark sich das Marktumfeld seit dem Höchst- stand im Jahr 2022 verändert hat. Nach Jahren steigender Bodenpreise gingen sowohl individuelles Wohnbauland als auch Geschosswohnbauland zurück. Zunächst verlief die Korrektur in beiden Segmenten vergleichsweise ähn- lich, wenn auch auf unterschiedlichem Preisniveau. Seit 2024 zeigt sich jedoch eine stärkere Differenzierung nach Nutzungsart. Während individuelles Wohnbauland zuletzt nur noch leicht nachgab, verzeichnete Geschoss- wohnbauland 2025 einen deutlich stärkeren Rückgang. Dieser Trend setzt sich bisher auch im Jahr 2026 fort. Die aktuelle Bodenpreisentwicklung verläuft nicht einheit- lich, sondern zunehmend differenziert – je nach Nutzungs- art sowie nach besonderen qualitativen Eigenschaften. Geschosswohnbauland stärker belastet Besonders beim Geschosswohnbauland fällt die Anpas- sung im Jahr 2025 deutlich aus. Diese Entwicklung dürfte vor allem mit der veränderten Kalkulation von Neubaupro- jekten zusammenhängen. Gestiegene Baukosten, höhere Finanzierungskosten und leicht gesunkene Verkaufspreise für Neubauwohnungen belasten die Wirtschaftlichkeit von Projektentwicklungen. Das Grundstück bildet in dieser Kalkulation häufig die verbleibende Stellgröße, weshalb Preisabschläge hier stärker sichtbar werden können. Individuelles Wohnbauland zeigt sich demgegen- über stabiler. Hier ist für 2025 nur noch ein marginaler Rückgang zu verzeichnen. Im ersten Halbjahr 2026 ist ein ähnlicher Verlauf zu beobachten. Besondere Lagen werden gut nachgefragt und auch honoriert. Beein- trächtigungen in den qualitativen Eigenschaften führen weiterhin zu Abschlägen. Marktbericht 2026 Marktbericht 2026 19 19

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OBJEKT KATE GORIEN L E D E R © I : d l i B 20

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Wohnungen VOLUMEN & ANZAHL Wiederverkauf trägt den Wohnungsmarkt Bei Eigentumswohnungen zeigte sich 2025 eine deutliche Zunahme der Vertragszahlen, insbesondere im Wieder- verkauf. Auch der Umsatz legte in diesem Segment zu. Im Neubau ist ebenfalls ein Anstieg zu verzeichnen, wobei der Wiederverkauf mengenmäßig weiterhin deutlich prä- gender für den Wohnungsmarkt ist. Die Entwicklung spricht dafür, dass der Markt wieder stärker in Bewegung gekommen ist. Gleichzeitig bleibt die Unterscheidung zwischen Neubau und Wiederver- kauf wichtig, da beide Teilmärkte unterschiedlich auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren. Abb. 6: Anzahl der abgeschlossenen Wohnungskaufverträge pro Jahr Neubau Wiederverkauf Summe Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ Anzahl Verträge → 0 3.000 6.000 9.000 12.000 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ Mio. € → 0 Abb. 7: Umsatz durch verkaufte Wohnungen in Mio. € Neubau Wiederverkauf Summe Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 2222 2.000 4.000 6.000 8.000

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Wohnungen PREISENTWICKLUNG 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 Abb. 8: Preisentwicklung von Neubauwohnungen in guten und durchschnittlichen Wohnlagen seit 2010 Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2025) Abb. 9: Entwicklung mittlerer Kaufpreis für gute und durch- schnittliche Wohnlagen seit 2010 Baujahr 1950 - 1959 Baujahr 1960 - 1969 Baujahr 1970 - 1979 Baujahr 1980 - 1989 Baujahr 1990 - 1999 Baujahr 2000 - 2009 Baujahr 2010 - 2021 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 €/m2 ↑ Jahr → 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2025) €/m2 ↑ Jahr → 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 Hinweis zur Darstellung: Einzelne Baualtersklassen werden erst ab bestimmten Jahren separat ausgewiesen, da jüngere Objekte zuvor teilweise noch der Neubau-Systematik zugeordnet werden. Die Preisentwicklung bleibt differenziert Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt seit dem Hochpunkt um 2022 eine spürbare Anpassung. Im Wiederverkauf setzte die Korrektur früher ein, während Neubaupreise zunächst länger auf hohem Niveau verharrten und erst später stärker nach- gaben. Das Preisniveau im Wiederverkauf ist mittlerweile in eine seitwärts gerichtete Entwicklung übergegangen. Bei Neubauwoh- nungen ist diese Preisstabilisierung noch ausstehend. Marktbericht 2026 Marktbericht 2026 23

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Wohnungen PREMIUM OBJEKTE Abb. 10: Wohnungskaufpreis Neubau in €/m² Wohnfläche nach Lage 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ €/m2 → 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Gute Lage Gute zentrale Lage Beste Lage Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 24 L E D E R © I : d l i B

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Im hochwertigen Wohnsegment bleibt die Lage ein zentraler Faktor. Entscheidend ist jedoch die indi- viduelle Qualität der Immobilie. Lagequalität bleibt entscheidend Im Premiumsegment zeigt sich eine differenzierte Preisentwicklung nach Lagequalitäten. Neubauwoh- nungen in guten, guten zentralen und besten Lagen zeigen je nach Lage deutliche Unterschiede und teils spürbare Rückgänge gegenüber den Spitzenjahren. Bei wiederverkauften Wohnungen ist die Entwicklung insgesamt stabiler. In guten Lagen blieb der Mittelwert 2025 gegenüber 2024 unverändert. Gute zentrale Lagen legten im Jahresvergleich zu, während beste Lagen auf dem Niveau des Vorjahres lagen. Abb. 11: Wohnungskaufpreis bei Wiederverkauf in €/m² Wohnfläche nach Lage 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ €/m2 → 0 5.000 10.000 15.000 Gute Lage Gute zentrale Lage Beste Lage Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) Marktbericht 2026 25

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Häuser VOLUMEN & ANZAHL Keine einheitliche Entwicklung Der Markt für Einfamilienhäuser, kleinere Mehrfamilien- häuser und Doppelhäuser zeigte 2025 eine höhere Anzahl an Kaufverträgen. Während Doppelhäuser auch beim Geldumsatz zulegen konnten, fiel der Umsatz bei Einfami- lienhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern gegenüber dem Vorjahr niedriger aus. Diese Entwicklung spricht für eine zunehmende Marktaktivität, jedoch nicht für eine ein- heitliche Preis- oder Umsatzdynamik. Abb. 12: Anzahl der abge- schlossenen Hauskaufverträge pro Jahr EFH/kl. MFH DH Summe Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ Anzahl Verträge → 0 200 400 600 800 1.000 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ Mio. € → 0 Abb. 13: Umsatz durch verkaufte Häuser in Mio € EFH/kl. MFH DH Summe Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 26 300 600 900 1.200 1.500

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Häuser PREISENTWICKLUNG Große Preisspannen im hochwertigen Häusersegment Bei Einfamilienhäusern über 2,5 Mio. Euro zeigt sich eine große Bandbreite der Quadratmeterpreise, wobei ein leichter Rückgang festzustellen ist. Die starke Streuung der Preise verdeutlicht, wie stark einzelne Objektmerk- male den erzielten Wert beeinflussen können. Auch bei Doppelhaushälften zeigt sich 2025 ein niedrige- res Preisniveau als in den Vorjahren. Während die Preise im Wiederverkauf nur leicht nachgaben, fiel die Anpassung im Neubausegment im Vorjahresvergleich deutlicher aus. Abb. 14: Preisentwicklung Einfamilienhäuser über 2,5 Mio. € Mittelwert Preisspanne Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) Abb. 15: Preisentwicklung Doppelhäuser Wiederverkauf über 2,5 Mio. € Mittelwert Wiederverkauf Mittelwert Neubau Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ €/m2 → 0 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 €/m2 ↑ Jahr → 2021 2022 2023 2024 2025 Marktbericht 2026 27 27

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Grundstücke VOLUMEN & ANZAHL Abb. 16: Anzahl der abgeschlossenen Grundstückskaufverträge nach Bebaubarkeit pro Jahr EFH/kl. MFH DH Geschossbau Summe Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ Anzahl Verträge → 0 100 200 300 400 500 Abb. 17: Umsatz durch verkaufte Grundstücke nach Bebaubarkeit pro Jahr EFH/kl. MFH DH Geschossbau Summe Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ Mio. € → 0 400 800 1.200 1.600 Steigende Grundstückstransaktionen auf begrenztem Markt Grundstücke wechselten 2025 wieder häufiger den Besitzer. Auch der Geldumsatz entwickelte sich bei Einfamilien- häusern und kleinen Mehrfamilienhäusern positiv. Im Ge- schosswohnungsbau bleibt die Aussagekraft der Datenlage aufgrund der geringen Fallzahlen eingeschränkt. Generell muss beachtet werden, dass einzelne größere Trans- aktionen die Jahreswerte deutlich beeinflussen können. 28 28

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Grundstücke PREISENTWICKLUNG Abb. 18: Durchschnittliche Wohnbaulandpreise nach Bebaubarkeit Beste Lage EFH/kl. MFH DH und RH *Im Jahr 2021 erfolgte für DH und RH keine statistische Auswertung aufgrund einer zu geringen Anzahl. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) Abb. 19: Durchschnittliche Wohnbaulandpreise nach Bebaubarkeit Gute Lage EFH/kl. MFH DH und RH Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 2025 2024 2023 2022 2021* Jahr ↑ €/m2 → 0 0 2025 2024 2023 2022 2021 Jahr ↑ €/m2 → 0 0 Wohnbaulandpreise auf Stabilisierungskurs 2.000 4.000 6.000 8.000 2.000 4.000 6.000 8.000 Die durchschnittlichen Wohnbaulandpreise zeigen je nach Lage und Grundstückskategorie unterschiedliche Entwicklungen. In besten Lagen sind 2025 teilweise wie- der höhere Durchschnittswerte zu vermerken, während gute Lagen eher stabil bis rückläufig erscheinen. Ein deut- licher Trend kann aus der Datenlage aufgrund der geringen Fallzahlen allerdings nicht unmittelbar abgeleitet werden. Marktbericht 2026 Marktbericht 2026 29 29

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Wohn- und Geschäftshäuser VOLUMEN & ANZAHL Abb. 20: Wohn- und Geschäftshäuser Anzahl Verträge Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) Mehr Verkäufe, weniger Geldumsatz Bei bebauten Grundstücken im Geschossbau, darunter Wohn- und Geschäftshäuser, stieg 2025 die Anzahl der Transaktionen. Der Geldumsatz lag zwar unter dem Vorjahreswert, befindet sich aber auf ähnlichem Niveau wie in den Jahren zuvor. Abb. 21: Wohn- und Geschäftshäuser Geldumsatz in Mio. € Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) 3030 200 150 100 50 Anzahl Verträge ↑ Jahr → 2021 2022 2023 2024 2025 2.500 2.000 1.500 1.000 Mio. € ↑ Jahr → 2021 2022 2023 2024 2025

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Wohn- und Geschäftshäuser PREISENTWICKLUNG Abb. 22: Mittelwert des Vielfachen des Jahresrohertrages bei Wohnhäusern mit Gewerbeanteil 0 bis 30 % Wiederverkauf alle Lagen zentrumsnahe Lagen Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München (2021-2025) Das Vielfache des Jahresrohertra- ges gibt an, wie oft die jährliche Nettokaltmiete im Kaufpreis einer Immobilie enthalten ist. Es dient jedoch als überschlägige Kennzahl zur Einschätzung von Anlageob- jekten: Je höher der Vervielfältiger, desto niedriger fällt rechnerisch die Rendite aus. 60 50 40 30 20 10 Vielfaches ↑ Jahr → 2021 2022 2023 2024 2025 Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt einen deutlichen Rückgang der Vervielfältiger. Dies kann dafür sprechen, dass Käufer höhere Renditeanforderungen stellen und Risiken möglicherweise stärker einpreisen. Besonders in zentrumsnahen Lagen ist 2025 nochmals eine starke Anpassung erkennbar. Marktbericht 2026 31

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Kontakt IHRE PERSÖNLICHEN ANSPRECHPARTNER Ralf Heidemann Prokurist und Gesellschafter +49 89 159455 - 40 ralf.heidemann@riedel-immobilien.de Markus Riedel Geschäftsführender Gesellschafter +49 89 159455 - 14 markus.riedel@riedel-immobilien.de ) s t h c e r ( . . m o c e b o d a k c o t s – n a f e t S © ; ) s k n 36 : r e d l i B i l ( L E D E R © I

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QUELLEN- VERZEICHNIS Datenvisualisierung Bei allen Darstellungen handelt es sich um eigene grafische Abwandlungen in Anlehnung an eine entsprechende Datenbasis. Deutsche Bundesbank, Stand: Juni 2026. Europace AG, Konditionen-Abruf vom 24.06.2026. Europäische Zentralbank (EZB), Stand: Juni 2026. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Immobilienmarktbericht 2025. Gutachterausschuss für Grundstücks- werte im Bereich der Landeshauptstadt München, Immobilienmarktberichte 2021 bis 2025. Statistisches Bundesamt, Stand: Juni 2026 IMPRESSUM Marktbericht München Stadt, Ausgabe 2026 Herausgeber RIEDEL Immobilien GmbH Königinstraße 11 80539 München Redaktion RIEDEL Immobilien GmbH Haftungsausschluss Alle Urheber-, Nutzungs- und Verlagsrech- te sind vorbehalten. Jegliche Verwendung nur nach vorheriger Zustimmung. Der re- daktionelle Inhalt wurde sorgfältig erarbei- tet. Dennoch wird für die Richtigkeit von Angaben, Hinweisen sowie für eventuelle Druckfehler keine Haftung übernommen. Coverfoto: © Dmitry Rukhlenko – envato.com Marktbericht 2026 Marktbericht 2026 37 37

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