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Wie kann ich mein Einfamilienhaus bewerten?

Für die Bewertung von Einfamilienhäusern sind hervorragende Marktkenntnisse essentiell. Ein selbst genutztes Einfamilienhaus wird in Deutschland in der Regel mit Hilfe des Sachwertverfahrens (§§ 21-23 ImmoWertV) bewertet. 

Hierbei wird der Marktwert auf der Basis von Herstellungskosten für die baulichen Anlagen und dem Bodenwert abgeleitet. Die Bodenwertermittlung erfolgt mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens (§§ 15-16 ImmoWertV), d.h. entweder durch Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) oder durch die Verwendung von Bodenrichtwerten (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). 

Im zweiten Schritt wird der Gebäudesachwert mit Hilfe von Normalherstellungskosten (NHK 2000 oder NHK 2010), die in verschiedene Ausstattungsklassen und Gebäudetypen unterteilt sind, ermittelt. Die bundesweit einheitlichen Werte sollten je nach Bundesland, Ortsgröße und der Baukostenentwicklung angepasst werden, um auf einen für das Bewertungsobjekt entsprechenden Wert zu kommen. Hinzu kommen ggf. noch Bauteile die nicht durch die NHK erfasst werden, z.B. Außenanlagen, Einbauten und Garagen. 

Abschließend erfolgt die Beurteilung, ob der Markt den ermittelten vorläufigen Sachwert so akzeptiert oder ob eine teilweise erhebliche Anpassung an den Markt durch Zu- oder Abschläge erfolgen muss. 

Gründe für Zuschläge könnten z.B. eine besonders attraktive Architektur oder auch eine überdurchschnittlich nachgefragte Innenausstattung sein. Gründe für Abschläge wären z.B. eine wenig nachgefragte Grundrissaufteilung oder eine nicht dem Zeitgeschmack entsprechende Ausstattung. 

Gutachterausschüsse weisen hierzu oftmals als Hilfestellung durchschnittliche Sachwertfaktoren aus, wobei jede Liegenschaft auf Basis von hervorragenden Marktkenntnissen individuell beurteilt werden sollte.

beantwortet von Ralf Heidemann am 29.10.2015

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